Amministrazioni Condominiali e Immobiliari
Notificazione degli atti al condominio. La procedura in relazione alla domanda giudiziale ed alla presenza (o meno) dell'amministratore
31.03.2010 09:58
(30/03/2010)
di Alessandro Gallucci, avvocato del Foro di Lecce
Intraprendere una causa contro un condominio comporta una serie di valutazioni preliminari ed indispensabili ad una corretta instaurazione del contraddittorio.
In sostanza è necessario chiedersi:
a)a chi deve essere notificato l’atto introduttivo del giudizio?
b)che fare nel caso di assenza dell’amministratore?
c)quali sono le formalità da esperire e presso quale indirizzo il destinatario deve ricevere l’atto?
L’individuazione del soggetto cui indirizzare l’atto introduttivo del giudizio non può prescindere dalla valutazione del contenuto della domanda che è posta alla base del giudizio.
Se si tratta di questioni concernenti la gestione e conservazione delle parti comuni si potrà chiamare in causa direttamente l’amministratore. Egli, infatti, ha la legale rappresentanza dei condomini in relazione alle cose comuni e, proprio in ragione di ciò, può essere convenuto in giudizio quale legale rappresentante dei singoli comproprietari.
Se, viceversa, l’azione giudiziaria incide sul diritto dominicale del singolo condomino sarà questo a dover essere chiamato in causa.
Si pensi alla richiesta di revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c. In questo tipo di contenzioso, a parere della costante giurisprudenza di legittimità (pur esistendo posizioni contrarie in dottrina e giurisprudenza), il condomino che agisce per ottenere la revisione dei c.d. millesimali dovrà chiamare in causa tutti quanti i condomini (cfr., tra le altre, Cass. 14 dicembre 1999, n. 14037).
Appurato ciò vale la pena dare soluzione al quesito di cui al punto b).
Se l’azione giudiziaria è relativa a questioni attinenti la gestione e conservazione delle parti comuni ma il condominio è sprovvisto di un legale rappresentante, le opzioni per la parte proponente la domanda giudiziaria sono due:
a)in primo luogo, restando indifferente alla mancanza di un legale rappresentante, potrebbe chiamare in causa, direttamente, tutti i condomini. Indipendentemente dalla presenza dell’amministratore, infatti, i condomini restano sempre soggetti legittimati a partecipare direttamente ad un giudizio che riguarda il condominio;
b)in alterativa l’attore, prima d’intraprendere la lite, potrà “richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 Cod. Proc. Civ.”(art. 65, primo comma, disp. att. c.c.). Un volta nominato, “il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite” (art. 65, secondo comma, disp. att. c.c.). Nel caso di assenza dell’amministratore, l’atto introduttivo del giudizio dovrà essere indirizzato a tutti i condomini presso la loro casa di abitazione o il loro ufficio (artt. 138-139 cod. proc. civ.)
Se, invece, si è in presenza di un legale rappresentante dei condomini in che modo e dove andrà effettuata la notifica.
La regola generale prevede che nella relazione di notificazione dell’atto (c.d. relata di notifica) si indichi la persona dell’amministratore e tale qualità (es. Tizio in qualità di legale rappresentante del condominio Alfa). La notificazione, potrà essere effettuata senza alcun problema presso il domicilio dell’amministratore di condominio.
Quanto al primo dei due requisiti, come sottolineato di recente dalla giurisprudenza di legittimità, “ai fini della validità della notificazione di un atto, per stabilire se vi sia o meno incertezza assoluta sulla persona del destinatario, non è sufficiente limitarsi a prendere visione della relata di notifica, occorrendo, invece, che sia esaminato l'intero contesto dell'atto, a partire dalla sua intestazione, in quanto in qualsiasi parte dello stesso può trovarsi la indicazione idonea a colmare le eventuali lacune riscontrate” (Cass. 10 febbraio 2010 n. 2999).
In sostanza, se nella relata di notifica si indica solo il nome l’amministratore senza specificarne la qualifica, la notificazione dovrà essere ritenuta valida se dal complesso dell’atto sia, comunque, possibile desumere con certezza che la persona del destinatario coincida con quella del ricevente.
Quanto al luogo di notifica con la stessa sentenza la Cassazione, uniformandosi alla propria giurisprudenza, ha affermato che “il condominio di edifici, che non è una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta (v. Cass., sentenze n. 976 del 2000, n. 6906 del 2001, n. 16141 del 2005)” (Cass. 10 febbraio 2010 n. 2999).
Riepilogando, dovrà considerarsi valida la notifica dell’atto che, ad esempio, indichi: si notifichi a Tizio, in via Roma n.1.
In sostanza è necessario chiedersi:
a)a chi deve essere notificato l’atto introduttivo del giudizio?
b)che fare nel caso di assenza dell’amministratore?
c)quali sono le formalità da esperire e presso quale indirizzo il destinatario deve ricevere l’atto?
L’individuazione del soggetto cui indirizzare l’atto introduttivo del giudizio non può prescindere dalla valutazione del contenuto della domanda che è posta alla base del giudizio.
Se si tratta di questioni concernenti la gestione e conservazione delle parti comuni si potrà chiamare in causa direttamente l’amministratore. Egli, infatti, ha la legale rappresentanza dei condomini in relazione alle cose comuni e, proprio in ragione di ciò, può essere convenuto in giudizio quale legale rappresentante dei singoli comproprietari.
Se, viceversa, l’azione giudiziaria incide sul diritto dominicale del singolo condomino sarà questo a dover essere chiamato in causa.
Si pensi alla richiesta di revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c. In questo tipo di contenzioso, a parere della costante giurisprudenza di legittimità (pur esistendo posizioni contrarie in dottrina e giurisprudenza), il condomino che agisce per ottenere la revisione dei c.d. millesimali dovrà chiamare in causa tutti quanti i condomini (cfr., tra le altre, Cass. 14 dicembre 1999, n. 14037).
Appurato ciò vale la pena dare soluzione al quesito di cui al punto b).
Se l’azione giudiziaria è relativa a questioni attinenti la gestione e conservazione delle parti comuni ma il condominio è sprovvisto di un legale rappresentante, le opzioni per la parte proponente la domanda giudiziaria sono due:
a)in primo luogo, restando indifferente alla mancanza di un legale rappresentante, potrebbe chiamare in causa, direttamente, tutti i condomini. Indipendentemente dalla presenza dell’amministratore, infatti, i condomini restano sempre soggetti legittimati a partecipare direttamente ad un giudizio che riguarda il condominio;
b)in alterativa l’attore, prima d’intraprendere la lite, potrà “richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 Cod. Proc. Civ.”(art. 65, primo comma, disp. att. c.c.). Un volta nominato, “il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite” (art. 65, secondo comma, disp. att. c.c.). Nel caso di assenza dell’amministratore, l’atto introduttivo del giudizio dovrà essere indirizzato a tutti i condomini presso la loro casa di abitazione o il loro ufficio (artt. 138-139 cod. proc. civ.)
Se, invece, si è in presenza di un legale rappresentante dei condomini in che modo e dove andrà effettuata la notifica.
La regola generale prevede che nella relazione di notificazione dell’atto (c.d. relata di notifica) si indichi la persona dell’amministratore e tale qualità (es. Tizio in qualità di legale rappresentante del condominio Alfa). La notificazione, potrà essere effettuata senza alcun problema presso il domicilio dell’amministratore di condominio.
Quanto al primo dei due requisiti, come sottolineato di recente dalla giurisprudenza di legittimità, “ai fini della validità della notificazione di un atto, per stabilire se vi sia o meno incertezza assoluta sulla persona del destinatario, non è sufficiente limitarsi a prendere visione della relata di notifica, occorrendo, invece, che sia esaminato l'intero contesto dell'atto, a partire dalla sua intestazione, in quanto in qualsiasi parte dello stesso può trovarsi la indicazione idonea a colmare le eventuali lacune riscontrate” (Cass. 10 febbraio 2010 n. 2999).
In sostanza, se nella relata di notifica si indica solo il nome l’amministratore senza specificarne la qualifica, la notificazione dovrà essere ritenuta valida se dal complesso dell’atto sia, comunque, possibile desumere con certezza che la persona del destinatario coincida con quella del ricevente.
Quanto al luogo di notifica con la stessa sentenza la Cassazione, uniformandosi alla propria giurisprudenza, ha affermato che “il condominio di edifici, che non è una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta (v. Cass., sentenze n. 976 del 2000, n. 6906 del 2001, n. 16141 del 2005)” (Cass. 10 febbraio 2010 n. 2999).
Riepilogando, dovrà considerarsi valida la notifica dell’atto che, ad esempio, indichi: si notifichi a Tizio, in via Roma n.1.
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