(28/05/2010) di Alessandro Gallucci,

Il tetto di un edificio, salvo diversa disposizione del titolo, è parte di proprietà comune.
 
L’ineliminabile funzione di copertura, oltre che l’espressa menzione dello stesso nell’art. 1117 c.c. tolgono adito ad ogni dubbio.
 
Naturalmente se il condominio, per la sua conformazione, ha più tetti, ognuno di questi sarà di proprietà di condomini che ne traggono utilità (il così detto condominio parziale). Stesso discorso per il lastrico solare, che non sia di proprietà esclusiva.
 
L’uso esclusivo del lastrico, invece, incide sulle possibilità d’uso per i proprietari dello stesso (i condomini), in quanto ne riserva lo stesso ad uno solo o ad un gruppo di condomini, sulla ripartizione delle spese (art. 1126 c.c.) ed, in parte, sulle responsabilità per omessa manutenzione.
 
Chiarito ciò, se ne può dedurre che solo il lastrico di proprietà ed uso comune a tutti i condomini può essere utilizzato dal singolo o dalla compagine condominiale per ulteriori funzioni rispetto a quella di copertura.
 
La domanda che si ci è posti molto spesso, ultimamente, in merito all’uso del tetto/lastrico è la seguente: è possibile usarlo per l’installazione di pannelli fotovoltaici? Vale la pena rispondere separatamente alle due opzioni uso individuale della cosa comune e uso deciso dall’assemblea.
 
Uso individuale
 
Quanto all’uso che ogni singolo comproprietario può fare del tetto (e più in genere di ogni cosa comune) la norma di riferimento è l’art. 1102 c.c. La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che “ il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune, – come ritiene la sentenza impugnata, – è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l’uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all’art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame” (su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
 
In sostanza se l’apposizione di pannelli fotovoltaici sul lastrico o sul tetto non impedisce questo o diversi usi agli altri condomini, o anche alla stessa collettività condominiale, non reca pregiudizio alla sicurezza e stabilità dell’edificio e non ne lede il decoro architettonico, non v’è dubbio che tali pannelli possano essere installati. Quanto al decoro va detto che l’alterazione della fisionomia dello stabile deve sostanziarsi in un pregiudizio di carattere economico (es. deprezzamento del valore dell’immobile). Non si segnalano decisioni giurisprudenziali tese a verificare se nel concreto l’apposizione dei pannelli possa assurgere a causa di alterazione del decoro dell’edificio.
 
Uso deciso dall’assemblea
 
Al riguardo, a parere di chi scrive, la norma di riferimento è l’art. 26, secondo comma, legge n. 10/91 che recita: “ per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”.
 
In sostanza, laddove ne sia dimostrata la convenienza, il legislatore prevede, per quella che deve essere considerata una vera e propria innovazione, un quorum deliberativo molto basso.
 
Vale anche per questa ipotesi quanto detto per l’uso individuale in merito a sicurezza, stabilità e decoro architettonico.
 
In tal caso l’azione giudiziaria dovrebbe essere autorizzata dall’assemblea con una deliberazione adottata con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. (si veda art. 1136, quarto comma, c.c.)
 

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Avv. Alessandro Gallucci