Amministrazioni Condominiali e Immobiliari
Tabelle millesimali provvisorie. La situazione d'incertezza relativa alle maggioranze necessarie all’approvazione delle tabelle ed una soluzione "tampone".
30.03.2010 14:33
(25/03/2010)
di Alessandro Gallucci, avvocato del Foro di Lecce
Come debbono essere ripartiti gli oneri condominiali tra i proprietari delle unità immobiliari?
Ai sensi dell’art. 1123 c.c. :
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
E’ il criterio della proporzionalità, mitigato, nei successivi commi secondo e terzo, dal criterio dell’uso e da quelle dell’utilità (il caso del condominio parziale).
Ai sensi dell’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile:
“Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano”.
In sostanza, il criterio della proporzionalità è attuato mediante delle tabelle che esprimono in millesimi in valore delle parti di proprietà esclusiva in relazione alle cose comuni: le c.d. tabelle millesimali.
Le modalità di approvazione (necessità dell’unanimità o sufficienza di approvazione maggioritaria) sono state al centro di un contrasto giurisprudenziale che è stato rimesso al giudizio delle Sezioni Unite del Supremo Collegio (Cass. ord. n. 2568/09).
E’ auspicabile un chiarimento definitivo quanto più velocemente possibile, vista l’intuibile importanza delle tabelle millesimali nell’ambito della gestione di un condominio.
In questo quadro d’insieme, tra le due soluzioni interpretative succitate se n’è affacciata una terza, per così mediana, che partendo dalla necessità del consenso di tutti i condomini per poter approvare le tabelle millesimali, ritiene possibile l’approvazione a maggioranza di tabelle millesimali c.d. provvisorie (si veda Cass. 24670/06).
Secondo quest’orientamento, facendo salvo un conguaglio delle spese al momento dell’adozione delle tabelle millesimali, sarebbe possibile procedere ad una ripartizione temporanea degli oneri condominiali.
Si tratta di un orientamento che ha avuto poche conferme.
Con una pronuncia del giugno del 2009, ad esempio, il Tribunale di Salerno ha avuto modo di affermare che “ben può l'assemblea, finché non raggiunga il consenso necessario all'approvazione delle (necessariamente definitive) tabelle millesimali, adottare, anche a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio, un criterio di ripartizione della singola spesa, in maniera da consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto, e non invece approvare a maggioranza tabelle millesimali, che si definiscano provvisorie, e che valgano piuttosto a distribuire tra i condomini in futuro, e per un numero indeterminato di delibere, il carico delle spese e la misura del diritto di partecipazione alla espressione della volontà assembleare”(Trib. Salerno 23 giugno 2009).
In sostanza, dunque, per riassumere quanto detto dal giudice di Salerno, si è favorevoli ad un criterio provvisorio valido una tantum da scegliersi volta per volta, e non anche alle c.d. tabelle provvisorie.
Ai sensi dell’art. 1123 c.c. :
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
E’ il criterio della proporzionalità, mitigato, nei successivi commi secondo e terzo, dal criterio dell’uso e da quelle dell’utilità (il caso del condominio parziale).
Ai sensi dell’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile:
“Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano”.
In sostanza, il criterio della proporzionalità è attuato mediante delle tabelle che esprimono in millesimi in valore delle parti di proprietà esclusiva in relazione alle cose comuni: le c.d. tabelle millesimali.
Le modalità di approvazione (necessità dell’unanimità o sufficienza di approvazione maggioritaria) sono state al centro di un contrasto giurisprudenziale che è stato rimesso al giudizio delle Sezioni Unite del Supremo Collegio (Cass. ord. n. 2568/09).
E’ auspicabile un chiarimento definitivo quanto più velocemente possibile, vista l’intuibile importanza delle tabelle millesimali nell’ambito della gestione di un condominio.
In questo quadro d’insieme, tra le due soluzioni interpretative succitate se n’è affacciata una terza, per così mediana, che partendo dalla necessità del consenso di tutti i condomini per poter approvare le tabelle millesimali, ritiene possibile l’approvazione a maggioranza di tabelle millesimali c.d. provvisorie (si veda Cass. 24670/06).
Secondo quest’orientamento, facendo salvo un conguaglio delle spese al momento dell’adozione delle tabelle millesimali, sarebbe possibile procedere ad una ripartizione temporanea degli oneri condominiali.
Si tratta di un orientamento che ha avuto poche conferme.
Con una pronuncia del giugno del 2009, ad esempio, il Tribunale di Salerno ha avuto modo di affermare che “ben può l'assemblea, finché non raggiunga il consenso necessario all'approvazione delle (necessariamente definitive) tabelle millesimali, adottare, anche a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio, un criterio di ripartizione della singola spesa, in maniera da consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto, e non invece approvare a maggioranza tabelle millesimali, che si definiscano provvisorie, e che valgano piuttosto a distribuire tra i condomini in futuro, e per un numero indeterminato di delibere, il carico delle spese e la misura del diritto di partecipazione alla espressione della volontà assembleare”(Trib. Salerno 23 giugno 2009).
In sostanza, dunque, per riassumere quanto detto dal giudice di Salerno, si è favorevoli ad un criterio provvisorio valido una tantum da scegliersi volta per volta, e non anche alle c.d. tabelle provvisorie.
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