(25/06/2010) di Alessandro Gallucci,

L’amministratore di condominio, al termine di ogni anno di gestione, deve rendere all’assemblea dei condomini il conto della propria gestione (art.1129 c.c.)
 
La sede deputata all’esame ed all’(eventuale) approvazione del così detto rendiconto consuntivo è l’assemblea ordinaria (art. 1135 c.c.).
 
Vale la pena chiedersi, in termini pratici, quale sia l’effetto dell’approvazione del rendiconto.
 
Per fare ciò è utile, sinteticamente, ripercorrere i punti fondamentali che portano ad una simile deliberazione.
 
All’inizio di ogni anno di gestione (contestualmente all’approvazione dei conti per la gestione passata) l’amministratore di condominio presenta il così detto preventivo di spesa. In sostanza sulla base dei servizi necessari per la gestione e manutenzione dello stabile condominiale, il mandatario dei condomini formula una previsione di spesa sottoponendola all’assemblea unitamente al piano di riparto della stessa.
 
Una volta che l’assemblea ha approvato il rendiconto preventivo ed il relativo piano di riparto sarà possibile desumere la quota spese riferibile ad ogni singolo condomino.
 
Al termine dell’anno l’amministratore presenterà all’assemblea i conteggi definitivi per l’anno di gestione appena trascorso.
 
In sostanza dovrà fare un consuntivo delle spese, uno delle entrate e ripartirlo tra i vari condomini allo stesso modo del preventivo.
 
In questa occasione, se i conti non sono chiusi in pareggio, è possibile che si debbano registrare degli attivi o dei passivi di gestione.
 
In pratica potrà accadere che il singolo condomino debba versare qualche cosa in più rispetto a quanto preventivato o che, al contrario, abbia versato in misura eccedente e quindi abbia un credito nei confronti del condominio. Nell’uno e nell’altro caso l’approvazione del rendiconto consuntivo rende esigibile la somma. Stiamo parlando del così detto conguaglio ossia delle somme che è necessario eccedenti o mancanti in relazione al pareggio tra entrate e spese.
 
Approvato il rendiconto le somme di cui il condominio è creditore, nel senso appena specificato, divengono esigibili, ossia l’amministratore di condominio potrà richiederle se del caso anche per via giudiziale attraverso l’azione per decreto ingiuntivo di pagamento ex art. 63 disp. att. c.c. e 633 e ss. cod. proc. civ.
 
Può accadere, per una svariata serie d’ipotesi, che pur avendo accertato che il singolo condomino è debitore nei confronti della compagine condominiale l’amministratore non si attivi per la riscossione di quel credito.
 
Al termine dell’anno di gestione successivo, quindi, quel condomino avrà ancora un pregresso riferibile alla gestione precedente e magari un altro debito per quella in corso.
 
L’amministratore del condominio, per praticità contabile, potrà riportare “quel vecchio debito” nell’ultimo rendiconto consuntivo? Se si, che valore avrà quella operazione e la successiva approvazione da parte dell’assise condominiale?
 
Alla domanda ha dato risposta la Corte d’Appello di Genova secondo la quale “ il conteggio fra il singolo e l'amministratore, seppure predisposto da quest'ultimo, diviene atto proprio del condominio, una volta approvato dall'assemblea. Ne consegue così che i saldi degli esercizi precedenti rientrino a far parte integrante di quel rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all'articolo 1137 c.c.” (Corte d’Appello di Genova 11 maggio 2009 n. 513).
 
In sostanza se il conguaglio a debito dell’anno precedente non è stato saldato, l’amministratore di condominio potrà inserirlo nel successivo rendiconto consuntivo. Il condomino dissenziente potrà contestare una simile deliberazione impugnandola solamente allorquando siano ravvisabili profili d’invalidità della stessa (es. il conguaglio dell’anno precedente è stato pagato e l’amministratore per errore non ha considerato tale circostanza).
 

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Avv. Alessandro Gallucci