Ripartizione delle spese del muretto tra la proprietà esclusiva di un condomino e la proprietà comune

(12/10/2010)di Alessandro Gallucci

Non è raro, soprattutto nei condomini orizzontali, si pensi a quei complessi abitativi composti dalle c.d. villette a schiera che il muretto del giardino di pertinenza delle unità immobiliari funga anche da confine rispetto alle parti comuni.
 
Per esemplificare s’ipotizzi la presenza di una serie di abitazioni unifamiliari che si affacciano, da entrambi i lati, su di un vialetto che consente l’ingresso alle stesse. Il camminamento, salvo diversa disposizione del titolo (atti d’acquisto o regolamento di natura contrattuale), sarà sicuramente di proprietà condominiale; infatti, seppur una simile struttura non è espressamente menzionata nell’art. 1117 c.c., essa rientra tra quelle cose che per le loro caratteristiche risultano destinate obiettivamente al servizio di tutte le unità immobiliari dell’edificio (si veda Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).
 
Chiarito ciò è utile domandarsi: i muretti di confine dei giardini pertinenziali debbono essere considerati parte di proprietà comune, di proprietà esclusiva o in comunione tra il singolo comproprietario e la compagine condominiale?
 
La soluzione al quesito non è di poco conto soprattutto in relazione alle questioni afferenti la responsabilità per la conservazione della struttura e per la ripartizione delle spese.
 
In primis è necessario fare riferimento agli atti d’acquisto delle singole unità immobiliari. In questi documenti potrebbe essere indicato il regime proprietario dei più volte citati muretti di confine.
 
Nel silenzio di questi documenti, così come dell’eventuale regolamento condominiale di natura contrattuale, la soluzione più corretta pare quella che equipara questi muri alle così dette facciate dell’edificio.
 
Va detto che il codice civile non parla della facciata. La giurisprudenza, evidenziando questo vuoto normativo, ha avuto modo di sottolineare che “ nel diritto vigente, non è apprestata una tutela della facciata dell'edificio condominiale (che spesso coincide col muro perimetrale, di cui all'art. 1117, n. 1, cod. civ.) in modo astratto e in via generale, e piuttosto sono predisposti mezzi di tutela nei soli casi i cui il condominio ne faccia uso illegittimo, compromettendone l'aspetto esteriore, con innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato (art. 1120, comma secondo, cod. civ.), con opere che rechino ad essa danno (art.1122, comma secondo, cod. civ.), o in conseguenza di sopraelevazioni lesive dell'aspetto architettonico dell'edificio (art.1127, comma terzo, cod. civ.) (arg. da Cassazione civile , sez. II, 07 febbraio 1998, n. 1297)” (così Tribunale di Salerno 16 dicembre 2008).
 
Ciò vuol dire che i muretti che delimitano i giardini di proprietà esclusiva rispetto alle parti comuni, come le eventuali decorazioni che caratterizzano l’estetica del complesso edilizio, debbono essere considerati parti comuni al pari dei muri perimetrali. In tal senso, pertanto, le spese di rifacimento delle parti esterne che si rendano necessarie per la normale conservazione del bene e che non siano causato dal fatto umano (in tal caso ricorrerebbe l’ordinaria responsabilità per fatto illecito) debbono essere sopportate da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione (art. 1123, primo comma, c.c.).
 

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Avv. Alessandro Gallucci