(06/04/2010)di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce

Ai sensi dell’art. 1118, secondo comma, c.c.
 
“ Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette (le cose comuni n.d.A.), sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”.
 
La norma sancisce la irrinunciabilità alla proprietà delle cose comuni e, di fatto, l’impossibilità di sottrarsi alle spese per la loro conservazione.
 
Solamente un accordo unanime tra tutti i partecipanti al condominio potrebbe consentire ad un condomino di vedersi esonerato dal pagamento spese per le cose comuni.
 
La rinuncia alla proprietà, però, se non si configura come una vera e propria cessione (con le relative trascrizioni presso i pubblici registri) è inattuabile.
 
La giurisprudenza, chiamata a pronunciarsi soprattutto in relazione al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, ha avuto modo di affermare che “ in relazione al precetto fissato dall'art. 1118 comma 2 cod. civ., che contempla le spese per la conservazione delle cose comuni, ma non fa menzione di quelle per l'uso. A norma dell'art. 1118 comma 2 cit., infatti, il condomino non può, rinunciando al diritto sulle parti comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Secondo l'interpretazione dominante, la norma esclude la validità della rinunzia perché le parti comuni - necessarie per l'esistenza o per l'uso delle unità immobiliari in proprietà solitaria, ovvero destinate al loro uso o servizio - anche dopo la rinunzia continuerebbero ad essere necessarie o comunque a servire l'immobile (Cass., Sez. II, 29 maggio 1995, n. 6036) […] A differenza dalle spese per la conservazione delle parti comuni, le quali ancorché non assolutamente indispensabili offrono comunque una certa utilità oggettiva a tutte le unità immobiliari, le spese per l'uso sono correlate alI' effettivo godimento: ovverosia ad un fatto soggettivo, di per sé mutevole, che può essere attuato in misura diversa o che, in ipotesi, potrebbe anche non essere effettuato per nulla. Perciò alle spese per la conservazione al condomino non è consentito sottrarsi, anche quando le cose sono indispensabili soltanto entro certi limiti, come nel caso dell'impianto di riscaldamento; a determinate condizioni, invece, alle spese per l'uso il condomino può evitare di concorrere”(così Cass. 25 marzo 2004 n. 5974).
 
In sostanza, se una cosa non è usata, le spese per il godimento possono non essere pagate. Si deve trattare, naturalmente, di un non utilizzo dovuto a condizioni obiettive e non anche ad una mera decisione del condomino.
 
In questo contesto è interessante segnalare come la rinuncia all’uso non è relativa solamente alle cose adoperate da tutti ma riguarda anche le cose date in uso esclusivo.
 
Il riferimento è al lastrico solare di uso esclusivo ed alla possibilità di rinunziarvi.
 
Ciò permetterebbe, ai fini della ripartizione delle spese, l’applicabilità dell’art. 1123, primo comma, c.c. (ossia spese per la conservazione della cosa comune in base ai millesimi di proprietà) e non più lo specifico art. 1126 (relativo spese per la manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo). Ne è convinta la Corte di Cassazione, la quale, in un caso relativo alla rinuncia all’uso esclusivo del lastrico solare ha affermato che “ se cessa il godimento particolare, il quale, di conseguenza, si trasferisce a tutti ai condomini, è logico che si estingua anche l'obbligo di pagamento della quota delle spese che la legge ricollega a tale godimento”(Cass. 10 aprile 1996 n. 3294).
 
In che modo deve esprimersi tale rinunzia?
 
E’ evidente che sia necessaria la comunicazione scritta a tutti i condomini e se del caso, ai fini dell’opponibilità ai terzi, anche la trascrizione di ciò presso i pubblici registri immobiliari.
 

Avv. Alessandro Gallucci