(22/04/2010)di Alessandro Gallucci

Tra le lamentale dei condomini quelle per i rumori occupano indubbiamente i primi posti nella classifica “dei contrasti condominiali”.
 
La prima domanda che ci si rivolge è sempre la stessa: esistono delle norme che regolamentano l’orario di svolgimento di determinate attività in condominio?
 
La risposta è positiva.
 
Prima di vedere in quali testi normativi e/o regolamentari vanno rintracciate queste disposizioni, è utile menzionare quella disposizione codicistica che, al di là di eventuali fasce orarie, impone un obbligo di tolleranza per determinate immissioni.
 
Il riferimento è all’art. 844 c.c. che recita:
 
“ Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
 
Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.
 
La giurisprudenza ha avuto modo di affermare che “che non avendo il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose carattere assoluto, ma essendo esso relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, spetta al giudice del merito sia accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l'individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della normale tollerabilità”(ex multis Cass. n. 3438/10).
 
In pratica, è possibile affermare che con l’art. 844 c.c. senz’altro s’intende tutelare la tranquillità del riposo e più in generale della vita delle persone, senza però impedire o, peggio ancora, demonizzare la “normale rumorosità” del vivere quotidiano.
 
Detto ciò è utile analizzare quali siano le fonti normative che possono regolamentare l’esercizio di determinate attività in condominio in relazione alle fasce orarie di una giornata.
 
In primo luogo il regolamento di polizia urbana della città in cui è ubicato l’immobile.
 
Quest’atto regolamentare, emanato dal comune può disciplinare gli orari di determinate attività.
 
Molti regolamenti, ad esempio, vietano di suonare strumenti musicali nelle ore notturne, alcuni altri disciplinano gli orari d’esercizio dell’attività edilizia.
 
Consultando il regolamento di polizia urbana del Comune di Lecce, ad esempio, si apprende che:
 
“ Qualsiasi esercizio di professioni, arti o mestieri rumorosi o incomodi dovrà svolgersi nel seguente periodo di tempo:
 
- dal 15 maggio al 15 settembre dalle ore 6,30 alle ore 19,30 con interruzione dalle ore 14 alle ore 17;
 
- dal 16 settembre al 14 maggio dalle ore 7 alle ore 19 con interruzione dalle ore 13,30 alle ore 14,30.
 
L’esercizio delle attività e dei mestieri rumorosi nei cantieri edili dovrà osservare il seguente orario di lavoro:
 
- dal 15 maggio al 15 settembre dalle ore 6,30 alle ore 14,30;
 
- dal 16 settembre al 14 maggio dalle ore 7 alle ore 16 con interruzione dalle ore 13 alle ore 14“. In secondo luogo il regolamento condominiale può contenere dei veri e propri limiti all’utilizzo della proprietà privata.
 
Si pensi a quei regolamenti che contengono il divieto di destinare l’unità immobiliare ad attività rumorose, o a quelli più specifici che negano la possibilità di esercitare determinate attività (es. sala da ballo) o che disciplinano gli orari per suonare strumenti musicali.
 
Pare giusto e doveroso precisare che trattandosi di limiti afferenti l’utilizzo delle parti di proprietà esclusiva, gli stessi potranno essere contenuti solamente in regolamenti contrattuali di tipo contrattuale.
 

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Avv. Alessandro Gallucci