(05/05/2010)di Alessandro Gallucci

L’amministratore di condominio è il legale rappresentante dei condomini. Egli agisce nell’ambito di un rapporto contrattuale che, a parere della dottrina e giurisprudenza maggioritarie, è riconducibile nell’alveo del contratto di mandato.
 
I suoi poteri, che si esprimono attraverso i c.d. provvedimenti dell’amministratore, si fondano:
 
a)sulla legge;
 
b)sulle deliberazioni assembleari;
 
c)sul regolamento di condominio.
 
Si pensi, per fare alcuni esempi, alla possibilità di agire in giudizio per il recupero delle somme dovute da un condomino moroso, o ancora all’azione giudiziaria deliberata dall’assemblea o alla eventualità di infliggere sanzioni pecuniarie prevista dal regolamento di condominio.
 
Che cosa accade se un condomino non è d’accordo con l’operato dell’amministratore?
 
Come può contestare un suo provvedimento?
 
Al riguardo è utile distinguere tra contestazione del provvedimento “ sic et simpliciter e contestazione della deliberazione assembleare di ratifica del provvedimento dell’amministratore di condominio.
 
Ai sensi dell’art. 1133 c.c. “ contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137”.
 
In sostanza la legge riconosce al comproprietario una doppia possibilità (stragiudiziale e giudiziale) di contestazione del provvedimento dell’amministratore.
 
Si faccia l’ipotesi di una spesa disposta dall’amministratore e per la quale, lo stesso professionista, ex art. 1133 c.c. chieda ai condomini la quota di partecipazione.
 
In questi casi chi non è d’accordo con il provvedimento adottato dall’amministratore potrà contestarlo in sede assembleare, o senza alcuna propedeuticità di tale passaggio, agire direttamente in giudizio per vederlo annullato.
 
Può accadere che il provvedimento dell’amministratore, inviso ad uno o più condomini, sia poi ratificato dell’assemblea condominiale.
 
In una recente sentenza del Tribunale di Salerno, che aderisce all’indirizzo giurisprudenziale dominante, si è affermato, infatti, che “ è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226)” (Trib. Salerno 10 novembre 2009).
 
In sostanza, quindi, l’assise condominiale può ratificare i provvedimenti dell’amministratore che siano stati adottati senza la necessaria preventiva autorizzazione.
 
In questi casi, pertanto, il condomino dissenziente, più che il provvedimento del mandatario, dovrà contestare la deliberazione dell’assemblea; tale contestazione potrà riguardare profili d’illegittimità formale della decisione e mai il merito. L’assemblea di condominio, infatti, è considerata organo sovrano e le sue decisioni se formalmente ineccepibili sono insindacabili nel merito.
 
Praticamente, dunque, se la deliberazione non è annullabile o nulla, anche il condomino contestatario dovrà adeguarsi alla decisione della maggioranza (art. 1137 c.c.).
 
Resta ferma naturalmente nel caso di contestazione della delibera e di vittoria del contenzioso, l’azione di responsabilità contro l’amministratore di condominio per il provvedimento illegittimo adottato.
 

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Avv. Alessandro Gallucci