Legge Tognoli. Il parcheggio pertinenziale realizzato nel sottosuolo o al piano terreno.

Quello dei parcheggi in condominio è da sempre un problema di prima importanza.
 
Spesso, infatti, soprattutto negli edifici di non recente costruzione, al momento della progettazione e della successiva costruzione non si prevedeva uno spazio destinato alla sosta di autovetture o di altri mezzi di locomozione.
 
Così dal 1967, anno di promulgazione della legge n. 765 (c.d. legge ponte) che modificava la legge urbanistica (l. n. 1150/42), si era stabilito che “ nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.
 
Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”. (art. 42 l. n. 1150/42 attualmente vigente).
 
Nonostante ciò, anche in considerazione del sempre crescente numero di autovetture in circolazione, il numero dei parcheggi condominiali sovente è insufficiente rispetto alle effettive necessità.
 
In considerazione di ciò il legislatore, nel 1989, ha previsto la possibilità di realizzare nuovi parcheggi di pertinenza esclusiva delle abitazioni condominiali, semplificando, e non poco, sia l’iter amministrativo, sia quello assembleare per l’approvazione di una simile decisione.
 
La norma di riferimento è l’art. 9 della legge n. 122/89 (nota anche come legge Tognoli).
 
Ai sensi del primo comma di questa disposizione:
 
“ I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente“ (art. 9, primo comma, l. n. 122/89).
 
In sostanza i locali al piano terreno o il sottosuolo (più facilmente quest’ultimo visto e considerato che il pian terreno solitamente ha già una propria autonoma destinazione al momento della costruzione dello stabile) possono essere utilizzati per la costruzione di parcheggi, in deroga agli strumenti urbanistici e con procedure amministrative molto più snelle.
 
Ai sensi del secondo comma dell’art. 9, infatti:
 
“L'esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 e' soggetta ad autorizzazione gratuita. Qualora si tratti di interventi conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, l'istanza per l'autorizzazione del sindaco ad eseguire i lavori si intende accolta qualora il sindaco stesso non si pronunci nel termine di 60 giorni dalla data della richiesta. In tal caso il richiedente può dar corso ai lavori dando comunicazione al Sindaco del loro inizio”.
 
Chiarito ciò la legge si è spinta oltre prevedendo, in relazione ai parcheggi da realizzarsi nell’ambito di un edificio in condominio che:
 
“ le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile” (art. 9, terzo comma, l. n. 112/89).
 
Il quorum per decidere la realizzazione di nuovi parcheggi, quindi, non è quello previsto per le innovazioni essendo sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
 
Gli unici limiti, previsti dalla norma, sono rappresentati da:
 
a)le così dette innovazioni vietate (art. 1120, secondo comma, c.c.) perché, ad esempio, la realizzazione dei parcheggi non può essere lesiva del decoro o pregiudizievole per stabilità e sicurezza del fabbricato. In tal caso la deliberazione deve essere considerata nulla e l’opera non può essere eseguita;
 
b)le innovazione gravosi o voluttuarie (art. 1121 c.c.). In questa ipotesi l’innovazione potrà essere realizzata ma solamente se tutti i costi saranno sopportarti da chi ha votato favorevolmente.
 

Avv. Alessandro Gallucci