(07/06/2010) di Luigi Modaffari

In materia di condominio, ove il singolo condomino abbia sostenuto delle spese per la gestione e la manutenzione delle cose comuni senza autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore non ha diritto al rimborso di quanto sostenuto. Infatti, ai sensi e per gli effetti dell'art 1134 cc, il diritto al rimborso è subordinato alla dimostrazione dell'urgenza nonché della necessità di effettuare la spesa senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire in tempo utile l'amministratore e gli altri condomini. A tal fine va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, sino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provare.
 
Tribunale di Bologna, sezione II, Sentenza 11 marzo 2010 n. 670
 
Tale recente pronuncia è diretta applicazione dell'art. 1134 cc, secondo il quale, il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
 
La "ratio" della norma di cui all’art. 1134 c.c. è quella di evitare, nel condominio negli edifici, dannose interferenze del singolo condomino nell'amministrazione riservata agli organi del condomino. L'onere della prova dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che pretende il rimborso, spettando allo stesso dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e impedivano di avvertire tempestivamente l'Amministratore e gli altri condomini. Il concetto di "urgenza" impiegato nell'art. 1134 c.c., designa, dunque, una stretta necessità, immediata ed impellente, che non poteva essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino e, quindi, senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore e gli altri condomini (Cass. n. 4364/2001; Trib. Trani, 22/01/2008).
 
Al fine di avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrare l'urgenza, ai sensi dell'articolo 1134 del codice civile, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza attendere l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea. Deve quindi trattarsi di opere urgenti, intendendosi per tali quelle che, secondo il criterio del "bonus pater familias", appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento della cosa comune. Inoltre il principio della rimborsabilità al condomino, in assenza di autorizzazione dell'organo competente, delle sole spese da costui sostenute in via di urgenza, deve essere applicato anche alle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico in uso esclusivo del condomino, trattandosi di spese comunque destinate a essere ripartite tra tutta la collettività condominiale secondo i criteri dell'articolo 1126 del codice civile in funzione della comune utilità del bene quale copertura dell'edificio (App. Roma, Sez. IV, 21/07/2004).
 
D'altro canto, l’art. 1134 c.c. trova applicazione solo nel caso in cui le spese si riferiscano alle riparazioni di cose comuni e non pure allorchè afferiscano ad opere dallo stesso effettuate nell’ambito della sua proprietà singola (Trib. Monza, Sez. I, 13/02/2008).
 
Ancora, la fattispecie in esame trova applicazione solo nel caso in cui le spese si riferiscono alla riparazione di cose comuni e non pure allorché afferiscono ad opere dallo stesso effettuate nell'ambito della sua proprietà singola al fine di accertare le cause del danno verificatosi (nella specie: infiltrazioni d'acqua) e la sua derivazione o meno dalla rottura di un impianto condominiale (nella specie: condotta fognaria) (Cass. civ., 05/08/1983, n.5264).
 

Avv. Luigi Modaffari