(01/06/2010) di Alessandro Gallucci,

Ai sensi dell’art. 1118 c.c.: “ Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
 
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”.
 
In sostanza, il condomino è obbligato a partecipare alle spese condominiali.
 
La misura delle spese è stabilita in base alle c.d. tabelle millesimali.
 
Recitano il primo comma e secondo comma dell’art. 68 disp. att. c.c.:
 
“ Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 […] del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini
 
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.
 
Chiarito che tutti i condomini non possono sottrarsi al pagamento delle spese condominiali e che, salvo diverso accordo, lo debbano fare nella misura indicata dalle tabelle millesimali, è utile chiedersi: a quali scadenza dovranno essere effettuati i versamenti.
 
Per rispondere a questa domanda (nonostante le perplessità della giurisprudenza in relazione alla configurabilità del condominio quale soggetto di diritto o quanto meno quale centro d’imputazione d’interessi distinto da quello dei suoi partecipanti) è necessario inquadrare il rapporto condominio-condomino nell’ambito di un normale rapporto debitore-creditore.
 
Ciò vuol dire che, per quanto compatibile, troverà applicazione l’art. 1183 c.c. che recita:
 
“ Se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente. Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice.
 
Se il termine per l'adempimento è rimesso alla volontà del debitore, spetta ugualmente al giudice di stabilirlo secondo le circostanze; se è rimesso alla volontà del creditore, il termine può essere fissato su istanza del debitore che intenda liberarsi”.
 
Nel caso del condominio è difficile che si debba arrivare al giudice per fissare il tempo dell’adempimento; a tale punto, infatti, si arriva solitamente per la riscossione coattiva del credito. Solitamente il tempo dell’adempimento è stabilito dal regolamento di condominio oppure da una deliberazione assembleare. In quest’ultimo caso, in prima convocazione la decisione sarà regolarmente assunta se adottata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino quanto meno 500 millesimi (art. 1136, secondo comma, c.c.). In seconda convocazione “la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio” (art. 1136, terzo comma, c.c.).
 
Che cosa accade se l’assemblea decide un versamento, ad esempio, trimestrale anticipato, ma un condomino voglia pagare mensilmente?
 
Ai sensi dell’art. 1181 c.c. (Adempimento parziale):
 
“ Il creditore (l’amministratore per conto del condominio n.d.A.) può rifiutare un adempimento parziale anche se la prestazione è divisibile, salvo che la legge o gli usi dispongano diversamente”.
 
In sostanza, non sussistendo alcun obbligo di accettare il versamento, saranno le parti a dover trovare un accordo.
 

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Avv. Alessandro Gallucci