L’amministratore di condominio e le detrazioni fiscali del 36%. Obbligo di comunicazione dell’inizio dei lavori e esonero da parte dell’assemblea: conseguenze.

(19/05/2010) di Alessandro Gallucci,

La legge finanziaria per l’anno 1998 introdusse misure” tributarie concernenti interventi di recupero del patrimonio edilizio”.
 
Considerazioni generali
 
Si trattava dell’allora misura nota come 41% che ad oggi è, invece, conosciuta come detrazione del 36% sui costi di ristrutturazione degli edifici.
 
Accedono al beneficio gli interventi di manutenzione, recupero o restauro (che genericamente nel prosieguo chiameremo ristrutturazioni).
 
Il provvedimento era finalizzato al recupero del patrimonio edilizio e, con una serie di accorgimenti (comunicazione asl e agenzia delle entrate, pagamenti all’impresa esecutrice delle opere mediante bonifico bancario), puntava altresì all’emersione di una “grossa fetta” di lavoro irregolare, fatto, questo, allora abbastanza diffuso ed allarmante nel settore edile.
 
Le ristrutturazioni che interessavano gli edifici in condominio, inizialmente, stando alla lettera del primo comma dell’art. 1 l. 449/97 (così detta legge finanziaria 2008), per beneficiare delle agevolazioni fiscali, dovevano avere ad oggetto le parti comuni di cui all’art. 1117 n. 1, quindi: “ il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”
 
Con una risoluzione dell’agenzia delle entrate (la n. 7/E del 12 febbraio 2000) si è specificato che i lavori di ristrutturazione per i quali è possibile accedere ai benefici sono quelli effettuati dal condominio su tutte le parti comuni dell’edificio residenziale, come definite dall’art. 1117, nn. 1, 2 e 3 del codice civile.
 
Per usufruire degli sgravi fiscali è necessario presentare una comunicazione di inizio lavori all’agenzia delle entrate, inviandola al centro operativo di Pescara.
 
Il beneficio, con la recente legge finanziaria per l’anno 2010, è stato esteso a tutto il 2012.
 
Questioni attinenti le competenze in condominio
 
Appurato che gli interventi su tutte le parti comuni possono dare diritto al beneficio dell’agevolazione fiscale del 36% vale la pena capire su chi, nell’ambito del condominio, ricade l’incombenza di presentare la comunicazione d’inizio lavori e la documentazione allegata utile a consentire ai singoli comproprietari di fruire degli sgravi fiscali.
 
La risposta, tanto diretta, quanto semplice, individua nell’amministratore di condominio il soggetto responsabile. Nessuna disposizione di legge gli attribuisce quest’obbligo sicché tale incombenza viene ad essere ricompresa nel più generale dovere di diligenza del buon padre di famiglia che il professionista deve prestare nell’adempiere al mandato conferitogli.
 
Due le situazioni dubbie.
 
Che cosa accade se l’assemblea, ordinando dei lavori di ristrutturazione, deliberi altresì, a maggioranza, di non voler usufruire dei benefici fiscali esonerando quindi l’amministratore dalla predisposizione della comunicazione di inizio lavori da inviare all’agenzia delle entrate?
 
Del fatto si è occupata la Corte d’Appello di Milano che con una sentenza del febbraio 2008 ebbe modo di affermare che “ già sol per questo, dunque, ossia per il rischio che l'amministratore possa non svolgere le attività funzionali all'esercizio della detrazione fiscale in ragione della delibera - per lui esonerativa - adottata a maggioranza, non potrebbe negarsi l'interesse ad agire dei singoli condòmini dissenzienti ai fini dell'annullamento o, ancor più esattamente, della dichiarazione di nullità di tale delibera (incidendo essa sui diritti individuali non disponibili da parte della maggioranza assemblare)” (C.A. di Milano 6 febbraio 2008).
 
In sostanza quindi è possibile affermare che dovrebbe considerasi nulla, e come tale impugnabile in ogni tempo, la deliberazione adottata a maggioranza che esonerasse l’amministratore dal compito di presentare la domanda utile ad accedere ai benefici fiscali trattandosi di materia non rientrante nella competenza dell’assise condominiale.
 
Che cosa accade, infine, se l’assemblea deliberando lavori di ristrutturazione, non decide nulla in merito alle agevolazioni fiscali?
 
Visto quanto appena detto, non v’è motivo di dubitare che l’amministratore, in virtù di quel principio di diligenza del buon padre di famiglia sopra richiamato, debba attivarsi per permettere ai condomini di usufruire dei benefici, laddove fossero interessati.
 

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Avv. Alessandro Gallucci