(07/04/2010) di Alessandro Gallucci, avvocato del Foro di Lecce

Le tabelle millesimali sono lo strumento indispensabile, previsto dalla legge in materia di condominio, per la ripartizione delle spese ed il funzionamento dell’assemblea.
 
E’ dubbio se possano essere adottate a maggioranza o se, invece, sia necessaria l’unanimità dei consensi (cfr. sul punto Cass. ord. n. 2568/09)
 
Indipendentemente dai quorum deliberativi, che cosa accade se uno o più condomini ritengono che le tabelle millesimali siano errate?
 
Del fatto si occupa l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile che recita:
 
“ I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
 
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
 
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
 
Non sempre, quindi, la richiesta di revisione potrà essere accettata. I casi, stando all’indicazione del legislatore, sono circoscritti a due fattispecie.
 
La prima, quella relativa alla revisione nel caso in cui le tabelle siano conseguenza di un errore, ha visto la necessità di un intervento delle Sezioni Unite per circoscrivere la portata del termine “errore”.
 
In quell’occasione i giudici di legittimità ebbero modo di affermare che " in tema di condominio di edifici l'errore il quale, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle" (Cass. SS.UU. 9 luglio 1997 n. 6222).
 
Nell’ambito degli errori relativi alla formulazione delle tabelle millesimali, inoltre, quelli determinanti ai fini della legittimità della richiesta di revisione delle tabelle sono quelli che ricadono sugli elementi oggettivi di calcolo delle tabelle.
 
In assenza di disposizioni legislative volte a definire compiutamente i criteri di calcolo delle c.d. tabelle millesimali, l’elaborazione tecnico giuridica ed i pronunciamenti giurisprudenziali hanno portato a distinguere due parametri utili a definire il valore millesimali delle unità immobiliari.
 
Si è affermato in molteplici pronunce della Suprema Corte di Cassazione che “ gli errori rilevanti ai fini della revisione sono, dunque, quelli obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad es.: d'ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 disp. att. c.c.” (così Cass. SS.UU. 9 luglio 2007 n. 6222)
 
In tal senso, è da segnalarsi una pronuncia dei giudici di legittimità, del mese di febbraio del 2010 secondo la quale, secondo la quale la revisione delle tabelle ai sensi dell’art. 69, n. 1, disp. att. c.c. è possibile solamente “ per errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo” (Cass. 10 febbraio 2010 n. 3001).
 
Nessun problema interpretativo per il n. 2 della norma.
 
Al riguardo va specificato che la rilevanza degli interventi sulle parti di proprietà esclusiva o comune deve essere tale da incidere in modo significativo sui rapporti di valore.
 
Spetterà ai tecnici, quindi, esprimere una simile valutazione ai fini della valutazione della possibilità di agire per chiedere la revisione delle tabelle.
 
A livello processuale, infine, va detto che quello di revisione delle tabelle è un procedimento contenzioso ordinario e per la sua valida instaurazione è necessario citare in giudizio tutti gli altri comproprietari.
 

Avv. Alessandro Gallucci