L’assemblea di condominio, con una deliberazione che deve riportare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.), nomina l’amministratore.
 
Questo dura in carica un anno e può essere revocato, dalla stessa assise condominiale, in ogni momento. La revoca potrà essere altresì disposta dall’Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino allorquando ricorrano i presupposti indicati dell’art. 1129 c.c. (fondati sospetti di gravi irregolarità, mancata presentazione del rendiconto di gestione per due anni consecutivi, omessa informazione di atti giudiziari e provvedimenti amministrativi esorbitanti dalle sue funzioni).
 
Chiarito ciò, è altrettanto utile precisare che “ secondo la giurisprudenza consolidata, poi, l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
 
Semplificando al massimo la deliberazione di nomina e la successiva assunzione dell’incarico si configurano come atti che vanno inquadrati nell’ambito di uno scambio di volontà tra condominio ed amministratore il cui risultato è l’instaurazione di un contratto di mandato.
 
L’inquadramento del rapporto amministratore – condominio nell’alveo della disciplina contrattuale permette di affermare che il mandatario dei condomini risponderà dei propri inadempimenti verso la compagine condominiale a titolo di responsabilità contrattuale.
 
A questo punto la domanda sorge spontanea: quando l’amministratore dovrà ritenersi responsabile e quando, invece, il suo comportamento dovrà essere considerato corretto?
 
Ai sensi dell’art. 1710, primo comma, c.c. “il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore”.
 
In sostanza se l’incarico è retribuito la valutazione dell’osservanza della diligenza sarà più rigorosa.
 
Negli altri casi – si pensi alle tante ipotesi di così detto amministratore interno che presta la sua opera per puro spirito di servizio – al contrario, la valutazione dell’operato dell’amministratore, nel caso di responsabilità, sarà svolta con minore severità. Ciò, naturalmente, non vuol dire andare esenti da responsabilità quanto, piuttosto, essere meno fiscali nel valutare l’operato del mandatario.
 
In che cosa consiste, precisamente, la diligenza del buon padre di famiglia cui fa riferimento la norma succitata. La Cassazione è costante nell’affermare che con tale termine s’intende fare riferimento al comportamento che “ che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità” (Cass. n. 19778 del 2003).
 
Un esempio chiarirà il concetto.
 
Si pensi all’ipotesi in cui, a seguito di copiose precipitazioni un condomino, il proprietario dell’unità immobiliare sita all’ultimo piano lamenti delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà comune. Ricevuta la segnalazione l’amministratore dovrà attivarsi per verificare se ciò corrisponde al vero ed eventualmente predisporre tutti i rimedi utili ad evitare che la situazione degeneri.
 
Laddove il mandatario dei condomini non dovesse fare ciò, il singolo condomino, così come l’intera compagine condominiale nel caso di sua chiamata in causa, potrebbe rivalersi sull’amministratore per responsabilità contrattuale nell’espletamento del proprio incarico.
 
A questo punto lo stesso amministratore potrebbe andare esente da responsabilità solamente dimostrando che il fatto che gli viene contestato “ sia del tutto estraneo ad ogni suo obbligo di ordinaria diligenza, nel senso che egli non abbia omesso di sperimentare quei rimedi che, nel caso concreto, e nei limiti segnati dal criterio della diligenza del buon padre di famiglia, avrebbero dovuto apparirgli necessari o utili per rimuovere l’ostacolo all’esecuzione dell’obbligo assunto ex contractu” (Cass. n. 19778 del 2003).
 

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Avv. Alessandro Gallucci