La divisione del condominio negli edifici. Il procedimento assembleare e quello giudiziale. La necessità d’interventi innovativi e le conseguenze.

Ai sensi dell’art. 1119 c.c.:
 
“ Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino”.
 
L’indivisibilità del condominio è la regola generale ma non assolutamente inderogabile.
 
La dimostrazione di ciò sta nel fatto che le disposizioni di attuazione del codice civile, nello specifico gli articoli 61 e 62 si occupano della divisione del condominio.
 
Si tratta di una procedura, assembleare o giudiziale, che consente di rendere indipendenti ed autonome parti di un edificio o di un gruppo di edifici.
 
L’art. 61 disp. att. c.c. recita:
 
“ Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
 
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o é disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione”.
 
Si pensi al caso di uno stabile dotato di più scale, assolutamente autonome ed indipendenti l’una dall’altra: in pratica un così detto condominio parziale. In questi casi l’assemblea di tutti i comproprietari può decidere, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’adunanza che rappresentino quanto meno la metà del valore dell’edificio, di addivenire alla separazione dell’edificio in tante parti autonome.
 
L’altra via attraverso la quale giungere alla divisione del condominio è quella giudiziale. In tal caso almeno un terzo dei condomini “autonomisti” può rivolgersi al Tribunale del luogo in cui è ubicato l’immobile, al fine di ottenere lo scioglimento del condominio.
 
L’azione giudiziaria di separazione, a differenza del caso della nomina giudiziaria dell’amministratore, non è subordinata al tentativo assembleare. Tale circostanza si desume dall’utilizzo della congiunzione “o” nel secondo comma dell’art. 61 che rende per l’appunto l’opzione giudiziaria alternativa in via principale e non solamente subordinata.
 
Se “i nuovi edifici” ne hanno le caratteristiche possono, o nel caso di obbligatorietà devono, costituirsi in condomini autonomi.
 
L’art. 62 disp. att. c.c. disciplina alcuni aspetti inerenti l’effetto dello scioglimento del condominio.
 
Recita la norma:
 
“ La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.
 
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso”.
 
Nel primo comma si afferma che se a seguito della divisione alcune parti restano in comune (si pensi all’impianto idrico fognante o ad altri simili impianti), esse resteranno in condominio tra le due nuove “entità autonome”.
 
Ciò è importante sia ai fini della ripartizione delle spese che della proprietà e quindi della responsabilità per tali beni.
 
Il secondo specifica che se la separazione può avvenire solo attraverso l’esecuzione di opere innovative la deliberazione dovrà essere adottata “ con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio” (art. 1136, quinto comma, c.c.)
 
E’ evidente che nel caso di scioglimento giudiziale sarà il Tribunale a dover ordinare le opere necessarie a renderla possibile.
 

Avv. Alessandro Gallucci