Amministrazioni Condominiali e Immobiliari
La convocazione dell’assemblea di condominio: competenza e modalità. L’avviso di convocazione: forma e tempi di comunicazione.
02.03.2010 22:22
(01/03/2010)
di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce
Il codice civile opera una distinzione tra due tipologie di assemblea di condominio.
Da un lato v’è quella ordinaria che l’amministratore deve convocare una volta l’anno per discutere, quantomeno, degli argomenti elencati nei nn. da 1 a 4 del primo comma dell’art. 1135 c.c.: ( 1)conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; 2)approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3)approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4)opere di manutenzione straordinaria, ed eventuale costituzione di un fondo speciale).
I condomini possono sollecitare l’indizione di questo tipo di assemblea ma il potere di convocarla resta esclusivamente in mano all’amministratore di condominio.
D’altra parte per capire il perché, basta chiedersi quale senso avrebbe per i condomini autoconvocare l’assemblea di condominio in via ordinaria se, poi, l’amministratore non rende il conto della propria gestione.
Inoltre il codice civile, all’art. 1129, tra le cause di revoca giudiziale dell’amministratore, su ricorso di ogni singolo condomino, inserisce la mancata presentazione del conto della sua gestione per due anni di seguito.
In sostanza, quindi, il professionista, se non vorrà esporsi al rischio di vedersi revocato dall’Autorità Giudiziaria, deve essere, per forza di cose, adempiente.
Nell’ambito degli argomenti posti all’ordine del giorno e da discutere in sede di assemblea ordinaria, l’amministratore, accanto a quelli indicati dal’art. 1135 c.c. (l’ultimo dei quali, quello relativo alle opere di manutenzione straordinaria, non deve essere obbligatoriamente inserito nell’elenco e discusso ogni anno), potrà decidere di inserirvi tutti quelli che ritiene più utili o che gli sono stati segnalati dai condomini.
Diverso è il caso dell’assemblea straordinaria.
La competenza a convocarla spetta all’amministratore ed in via subordinata anche ai condomini.
In prima istanza essa potrà essere convocata dall’amministratore ogni qual volta lo ritiene necessario (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.) o se gliene fanno richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi. Trascorsi dieci giorni dalla richiesta i condomini potranno autoconvocarsi.
Chiarito ciò va detto che, ai sensi del terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., tanto in caso di convocazione dell’assemblea ordinaria, tanto nel caso d’indizione di quella straordinaria “l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”.
In relazione ai profili di validità della convocazione dell’assemblea di condominio pare utile svolgere alcune considerazioni in ordine ad alcuni elementi:
a)forma dell’avviso di convocazione;
b)significato del termine comunicazione nel contesto in cui è inserito;
c)conteggio del termine dei cinque giorni.
Quanto al primo aspetto, va detto che la legge non impone alcuna particolare formalità per l’avviso di convocazione. In linea di principio potrebbe essere sufficiente una comunicazione orale, purché se ne possa dare prova, con l’indicazione degli argomenti che si andranno a discutere ed i giorno, il luogo e l’ora dove si terrà l’assemblea tanto in prima quanto in seconda convocazione.
Per intuibili esigenze di celerità e sicurezza probatoria si è soliti inviare l’avviso di convocazione con l’indicazione di quanto appena detto a mezzo posta con raccomandata a.r. o, ancora meglio, consegnando a mano l’avviso.
La parola comunicazione è strettamente connessa all’aspetto relativo al rispetto del termine dei cinque giorni.
Con il termine comunicazione s’intende far riferimento non al semplice invio ma al ricevimento dell’avviso di convocazione. In sostanza, non è sufficiente che l’amministratore consegni gli avvisi all’ufficio postale ma è necessario che il condomino sappia dello svolgimento dell’assemblea nel termine di cui si è detto sopra e si dirà appresso.
Per conoscenza dello svolgimento dell’assemblea, si è detto che, il concetto cui fare riferimento non è quello della conoscenza effettiva ma quello relativo ai c.d. atti recettizi, cioè: è sufficiente che l’avviso di giacenza del plico sia inserito nella cassetta postale del condomino.
Il conteggio dei giorni, secondo l’opinione predominante, va fatto ”a giorni liberi”; ciò vuol dire che nel computo non devono essere considerati né il giorno di ricevimento né tanto meno quelle di svolgimento (in prima convocazione).
Da un lato v’è quella ordinaria che l’amministratore deve convocare una volta l’anno per discutere, quantomeno, degli argomenti elencati nei nn. da 1 a 4 del primo comma dell’art. 1135 c.c.: ( 1)conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; 2)approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3)approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4)opere di manutenzione straordinaria, ed eventuale costituzione di un fondo speciale).
I condomini possono sollecitare l’indizione di questo tipo di assemblea ma il potere di convocarla resta esclusivamente in mano all’amministratore di condominio.
D’altra parte per capire il perché, basta chiedersi quale senso avrebbe per i condomini autoconvocare l’assemblea di condominio in via ordinaria se, poi, l’amministratore non rende il conto della propria gestione.
Inoltre il codice civile, all’art. 1129, tra le cause di revoca giudiziale dell’amministratore, su ricorso di ogni singolo condomino, inserisce la mancata presentazione del conto della sua gestione per due anni di seguito.
In sostanza, quindi, il professionista, se non vorrà esporsi al rischio di vedersi revocato dall’Autorità Giudiziaria, deve essere, per forza di cose, adempiente.
Nell’ambito degli argomenti posti all’ordine del giorno e da discutere in sede di assemblea ordinaria, l’amministratore, accanto a quelli indicati dal’art. 1135 c.c. (l’ultimo dei quali, quello relativo alle opere di manutenzione straordinaria, non deve essere obbligatoriamente inserito nell’elenco e discusso ogni anno), potrà decidere di inserirvi tutti quelli che ritiene più utili o che gli sono stati segnalati dai condomini.
Diverso è il caso dell’assemblea straordinaria.
La competenza a convocarla spetta all’amministratore ed in via subordinata anche ai condomini.
In prima istanza essa potrà essere convocata dall’amministratore ogni qual volta lo ritiene necessario (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.) o se gliene fanno richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi. Trascorsi dieci giorni dalla richiesta i condomini potranno autoconvocarsi.
Chiarito ciò va detto che, ai sensi del terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., tanto in caso di convocazione dell’assemblea ordinaria, tanto nel caso d’indizione di quella straordinaria “l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”.
In relazione ai profili di validità della convocazione dell’assemblea di condominio pare utile svolgere alcune considerazioni in ordine ad alcuni elementi:
a)forma dell’avviso di convocazione;
b)significato del termine comunicazione nel contesto in cui è inserito;
c)conteggio del termine dei cinque giorni.
Quanto al primo aspetto, va detto che la legge non impone alcuna particolare formalità per l’avviso di convocazione. In linea di principio potrebbe essere sufficiente una comunicazione orale, purché se ne possa dare prova, con l’indicazione degli argomenti che si andranno a discutere ed i giorno, il luogo e l’ora dove si terrà l’assemblea tanto in prima quanto in seconda convocazione.
Per intuibili esigenze di celerità e sicurezza probatoria si è soliti inviare l’avviso di convocazione con l’indicazione di quanto appena detto a mezzo posta con raccomandata a.r. o, ancora meglio, consegnando a mano l’avviso.
La parola comunicazione è strettamente connessa all’aspetto relativo al rispetto del termine dei cinque giorni.
Con il termine comunicazione s’intende far riferimento non al semplice invio ma al ricevimento dell’avviso di convocazione. In sostanza, non è sufficiente che l’amministratore consegni gli avvisi all’ufficio postale ma è necessario che il condomino sappia dello svolgimento dell’assemblea nel termine di cui si è detto sopra e si dirà appresso.
Per conoscenza dello svolgimento dell’assemblea, si è detto che, il concetto cui fare riferimento non è quello della conoscenza effettiva ma quello relativo ai c.d. atti recettizi, cioè: è sufficiente che l’avviso di giacenza del plico sia inserito nella cassetta postale del condomino.
Il conteggio dei giorni, secondo l’opinione predominante, va fatto ”a giorni liberi”; ciò vuol dire che nel computo non devono essere considerati né il giorno di ricevimento né tanto meno quelle di svolgimento (in prima convocazione).
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