Amministrazioni Condominiali e Immobiliari
L’impugnazione delle deliberazioni assembleari. Tempi d’impugnazione in relazione ai vizi d’invalidità. La Nullità e l’annullabilità.
24.03.2010 11:03
(19/03/2010)
di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce
Ai sensi dell’art. 1137, primo comma, c.c.: “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini”.
Tuttavia occorre chiedersi che cosa accade se la decisione della riunione dei condomininon sia conforme alla legge.
Si occupa della questione lo stesso art. 1137 c.c. che ai successivi secondo e terzo comma recita:
“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti”.
Si tratta, in sostanza, del riconoscimento della facoltà d’impugnare le deliberazione assembleari adottate in violazione di norme legali o regolamentari.
Si pensi a quell’assemblea che decida l’effettuazione di lavori straordinari di notevole entità senza rispettare i quorum deliberativi all’uopo stabiliti (maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi); oppure, ancora, a quelle ipotesi di violazione delle norme dettate dal regolamento di condominio in materia di procedura di convocazione dell’assise condominiale.
Queste violazioni e quelle simili, ci dice chiaramente l’art. 1137, secondo comma, c.c., comportano l’impugnabilità della deliberazione.
Il codice civile non distingue i vizi d’invalidità da cui possono essere affette le deliberazioni condominiali. La dottrina e la giurisprudenza, da sempre, hanno ricondotto le cause d’invalidità delle decisioni assembleari nell’alveo delle due categorie della nullità e dell’annullabilità.
Nella prima ipotesi, la più grave, le deliberazioni sono impugnabili, da chiunque vi abbia interesse, in ogni tempo, sicché il mancato rispetto dei termini previsti nell’art. 1137 c.c. non comporta nessuna decadenza.
Nel caso di deliberazione annullabile, invece, l’impugnazione deve essere proposta, a pena di decadenza, entro 30 giorni, dalla deliberazione, che iniziano a decorrere in due momenti diversi a seconda del soggetto legittimato ad impugnare.
A differenza delle decisioni nulle, infatti, queste ultime possono essere impugnate solo dai condomini assenti (in tal caso il termine decorre dalla data di comunicazione della deliberazione) e dai dissenzienti (con termine decorrente dalla data della decisione).
La mancanza di una espressa catalogazione legislativa dei vizi d’invalidità, tra quelli comportanti nullità o annullabilità, ha comportato, per lungo tempo, grossa incertezza in relazione ai vizi delle deliberazioni che, di volta in volta, potevano ricorrere.
Per rimarcare la differenza tra i due vizi, si pensi solamente al fatto che la nullità può esser fatta valere in ogni tempo mentre l’annullabilità solamente nei ristretti termini di cui all’art. 1137 c.c.
Lo stato d’incertezza è durato fino al 2005 quando, con al sentenza n. 4806, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno delineato in modo chiaro e preciso cause d’annullabilità e di nullità.
Si è trattato di una decisione storica che nelle successive pronunce ha trovato sempre e solo conferme e mai alcuna smentita.
Ad oggi pertanto è possibile affermare che “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto” (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).
Tuttavia occorre chiedersi che cosa accade se la decisione della riunione dei condomininon sia conforme alla legge.
Si occupa della questione lo stesso art. 1137 c.c. che ai successivi secondo e terzo comma recita:
“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti”.
Si tratta, in sostanza, del riconoscimento della facoltà d’impugnare le deliberazione assembleari adottate in violazione di norme legali o regolamentari.
Si pensi a quell’assemblea che decida l’effettuazione di lavori straordinari di notevole entità senza rispettare i quorum deliberativi all’uopo stabiliti (maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi); oppure, ancora, a quelle ipotesi di violazione delle norme dettate dal regolamento di condominio in materia di procedura di convocazione dell’assise condominiale.
Queste violazioni e quelle simili, ci dice chiaramente l’art. 1137, secondo comma, c.c., comportano l’impugnabilità della deliberazione.
Il codice civile non distingue i vizi d’invalidità da cui possono essere affette le deliberazioni condominiali. La dottrina e la giurisprudenza, da sempre, hanno ricondotto le cause d’invalidità delle decisioni assembleari nell’alveo delle due categorie della nullità e dell’annullabilità.
Nella prima ipotesi, la più grave, le deliberazioni sono impugnabili, da chiunque vi abbia interesse, in ogni tempo, sicché il mancato rispetto dei termini previsti nell’art. 1137 c.c. non comporta nessuna decadenza.
Nel caso di deliberazione annullabile, invece, l’impugnazione deve essere proposta, a pena di decadenza, entro 30 giorni, dalla deliberazione, che iniziano a decorrere in due momenti diversi a seconda del soggetto legittimato ad impugnare.
A differenza delle decisioni nulle, infatti, queste ultime possono essere impugnate solo dai condomini assenti (in tal caso il termine decorre dalla data di comunicazione della deliberazione) e dai dissenzienti (con termine decorrente dalla data della decisione).
La mancanza di una espressa catalogazione legislativa dei vizi d’invalidità, tra quelli comportanti nullità o annullabilità, ha comportato, per lungo tempo, grossa incertezza in relazione ai vizi delle deliberazioni che, di volta in volta, potevano ricorrere.
Per rimarcare la differenza tra i due vizi, si pensi solamente al fatto che la nullità può esser fatta valere in ogni tempo mentre l’annullabilità solamente nei ristretti termini di cui all’art. 1137 c.c.
Lo stato d’incertezza è durato fino al 2005 quando, con al sentenza n. 4806, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno delineato in modo chiaro e preciso cause d’annullabilità e di nullità.
Si è trattato di una decisione storica che nelle successive pronunce ha trovato sempre e solo conferme e mai alcuna smentita.
Ad oggi pertanto è possibile affermare che “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto” (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).
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