(22/04/2010)di Alessandro Gallucci

Non è raro imbattersi nella necessità di dover effettuare degli interventi di manutenzione o riparazione delle parti e cose comuni di un edificio in condominio.
 
Tale necessità, spesso, porta con sé il bisogno d’accedere alle unità immobiliari di proprietà esclusiva per effettuare i suddetti interventi.
 
Quando è possibile ottenere l’accesso alle porzioni di piano dei condomini?
 
Nel caso di contrasto, chi può decidere sulla necessità dell’accesso?
 
In primo luogo il primo e più facile modo, indipendentemente dalla ricorrenza di eventuali requisiti legali, è quello di trovare un accordo con l’interessato.
 
Si pensi alla rottura della colonna degli scarichi fognari e all’esigenza di ripararla. Qualora l’operazione di riparazione risultasse più veloce accedendo nell’appartamento di un condomino è evidente che prima d’ogni cosa sarebbe indispensabile ottenere il suo consenso.
 
Se l’interessato non dovesse concedere il passaggio, in prima istanza bisognerebbe fare riferimento al regolamento di condominio (di origine contrattuale) che potrebbe, legittimamente, contenere delle disposizioni in merito.
 
In assenza di prescrizioni regolamentari, la norma cui fare riferimento è l’art. 843 c.c. e più nello specifico i primi due commi di tale disposizione che recitano:
 
“ Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
 
Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità”.
 
L’articolo in esame consente, nel caso di contrasti con il proprietario dell’unità immobiliare, di chiedere ed ottenere dal giudice un provvedimento che autorizzi l’accesso ed il passaggio nella sua unità immobiliare, purché ciò risulti necessario.
 
Non esiste, quanto meno a livello generale, una definizione legislativa di necessità. In tal senso la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che “ ai fini della riconosciuta necessità, cui l’art. 843 c.c. subordina la concessione dell’accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo” (così Cass. n. 3494/75).
 
In sostanza una valutazione da farsi caso per caso.
 
Il secondo comma prevede che se l’accesso causa danno è dovuta un’indennità (al proprietario della porzione di piano, s’intende).
 
E’ dubbio, in giurisprudenza, se questa indennità debba essere riconosciuta solo a posteriori o se, invece, la si debba riconoscere, sempre, preventivamente. La giurisprudenza più recente si è orientata su quest’ultima posizione.
 
Una sentenza della Cassazione, datata gennaio 2009, sintetizza perfettamente il contrasto succitato e la soluzione prescelta.
 
La Suprema Corte ha avuto modo di evidenziare che sul punto “ si rilevano due opposte correnti di pensiero, a cui fanno capo due differenti orientamenti giurisprudenziali,[…]: l'una ritiene che l'indennità debba essere liquidata solo in caso di danni, poiché l'accesso al fondo del vicino, per la esecuzione di un'opera, permette implicitamente che l'accesso sia accompagnato dal deposito di cose strumentali all'esecuzione dell'opera, con il conseguente obbligo del depositante di provvedere, a sua cura e spese, al ripristino dello status quo ante, di tal che collega l'indennità all'ipotesi di danni ulteriori oltre quelli connessi alla semplice occupazione del suolo; l'altra ritiene che l'obbligo imposto dall'art. 843 c.c., al proprietario di consentire al vicino l'accesso al suo fondo per la costruzione o riparazione di un'opera e la corrispondente facoltà riconosciuta al vicino di accedere al fondo attiguo allo stesso fine, hanno natura di limitazioni legali della proprietà e intende, invece, l'indennità come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell'occupazione.
 
Orbene, atteso che la dottrina dominante considera l'obbligo del proprietario di consentire l'accesso o il passaggio del vicino come espressione di un'obbligazione propter rem, appare più confacente alla lettera della legge, considerare l'espressione "indennità" in riferimento ad un danno provocato da liquidarsi in via equitativa, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita”(così Cass. 27 gennaio 2009 n. 1908).
 

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Avv. Alessandro Gallucci