Amministrazioni Condominiali e Immobiliari
Il riscaldamento condominiale. Parte comune ex art. 1117 c.c.. Il distacco dall’impianto centralizzato e la trasformazione. Possibilità e limiti normativi.
24.03.2010 11:02
(21/03/2010)
di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce
L’art. 1117, n. 3, c.c. inserisce tra gli impianti che devono considerarsi di proprietà comune anche quello di riscaldamento.
La proprietà condominiale, quindi, è stabilita ex lege.
Una diversa disposizione contenuta nell’atto d’acquisto, o nel regolamento di condominio di origine contrattuale, può derogare a questa norma.
In realtà, per individuare gli effettivi comproprietari di questo bene bisognerà sempre verificare quel rapporto di funzionalità che lo lega alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Per dirla in modo più diretto: il condomino proprietario di un box, sito nei locali interrati o in un corpo di fabbrica autonomo rispetto all’edificio condominiale, che non abbia alcun collegamento nemmeno a livello potenziale con l’impianto di riscaldamento, non potrà esserne considerato comproprietario.
Ciò naturalmente ha rilevanza soprattutto per quanto riguarda le responsabilità per la conduzione dell’impianto, per le decisioni assembleari ad esso relative e, naturalmente, per la ripartizione delle spese.
Fino a che punto l’impianto di riscaldamento deve esse considerato di proprietà condominiale?
Sempre a norma dell’art. 1117, n. 3, c.c. esso sarà comune “fino al punto di diramazione […] ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.
Chiariti gli aspetti generali, vale la pena approfondire quelle che, allo stato attuale, sono le problematiche di maggiore interesse con riferimento all’impianto di riscaldamento:
a)distacco da parte del singolo condomino;
b)dismissione dell’impianto alla luce delle modifiche introdotte alla legge n. 10 del 1991 ed all’introduzione del d.p.r. 59/09.
Distacco da parte del singolo
La legge, più nello specifico l’art. 1118, secondo comma, c.c., afferma che “il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette (ossia le cose comuni n.d.A.), sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”.
Questa disposizione, fino a qualche tempo fa è stata interpretata nel senso di non consentire a nessuno dei comproprietari di rinunciare alle cose comuni, ne tanto meno al loro uso, per sottrarsi alle spese condominiali.
Tuttavia, una lettura della norma più saldamente ancorata al suo tenore letterale ha permesso di affermare che è “legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale ed il distacco dall'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti ove l'interessato dimostri che dalla rinunzia o dal susseguente distacco non derivi un aggravio di spese per i condomini che continuano ad usufruirne, né uno squilibrio termico pregiudizievoIe per la regolare erogazione del servizio. Con il conseguente esonero dal pagamento delle spese per l'uso, ma non certo di quelle per la conservazione” (Cass. n. 5974/04).
In pratica i condomini potranno, se ciò non reca danno, distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento e non pagare le spese d’uso (es. consumo combustibile) ferma restando la partecipazione alle spese di conservazione (es. oneri per spese di verifica del funzionamento dell’impianto).
Dismissione dell’impianto alla luce delle modifiche introdotte alla legge n. 10 del 1991
La prima formulazione dell’art. 26, secondo comma, l. n. 10/91 consentiva la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato con se la deliberazione riportava la maggioranza delle quote millesimali.
Recitava la norma:
“Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, ivi compresi quelli di cui all'art. 8 (ossia trasformazione dell’impianto n.d.A.) , sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali”.
La convinzione era che la trasformazione dell’impianto centralizzato, in tanti impianti autonomi a gas portasse con sé un indubbio beneficio in termini di risparmio energetico.
Il passare del tempo ha fatto sì che mutasse l’originaria impostazione legislativa, cosicché oggi la norma (art. 26, secondo comma, l. 10/1991) recita:
“Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”
Ai primi commenti successivi alla modifica (in realtà si è trattato di più modifiche culminate nell’attuale formulazione frutto dell’ultima novella apportata dalla l. n. 99/09) è parso che la dismissione non possa essere più disposta se non con l’unanimità dei consensi, non essendo più presente nel succitato art. 26 il richiamo all’art.8, relativo alla trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi a gas.
Solamente l’applicazione concreta della norma, dunque, ci potrà dire se è stata eliminata la possibilità di trasformazione dell’impianto centralizzato in autonomi a gas con la solo maggioranza assembleare.
La proprietà condominiale, quindi, è stabilita ex lege.
Una diversa disposizione contenuta nell’atto d’acquisto, o nel regolamento di condominio di origine contrattuale, può derogare a questa norma.
In realtà, per individuare gli effettivi comproprietari di questo bene bisognerà sempre verificare quel rapporto di funzionalità che lo lega alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Per dirla in modo più diretto: il condomino proprietario di un box, sito nei locali interrati o in un corpo di fabbrica autonomo rispetto all’edificio condominiale, che non abbia alcun collegamento nemmeno a livello potenziale con l’impianto di riscaldamento, non potrà esserne considerato comproprietario.
Ciò naturalmente ha rilevanza soprattutto per quanto riguarda le responsabilità per la conduzione dell’impianto, per le decisioni assembleari ad esso relative e, naturalmente, per la ripartizione delle spese.
Fino a che punto l’impianto di riscaldamento deve esse considerato di proprietà condominiale?
Sempre a norma dell’art. 1117, n. 3, c.c. esso sarà comune “fino al punto di diramazione […] ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.
Chiariti gli aspetti generali, vale la pena approfondire quelle che, allo stato attuale, sono le problematiche di maggiore interesse con riferimento all’impianto di riscaldamento:
a)distacco da parte del singolo condomino;
b)dismissione dell’impianto alla luce delle modifiche introdotte alla legge n. 10 del 1991 ed all’introduzione del d.p.r. 59/09.
Distacco da parte del singolo
La legge, più nello specifico l’art. 1118, secondo comma, c.c., afferma che “il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette (ossia le cose comuni n.d.A.), sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”.
Questa disposizione, fino a qualche tempo fa è stata interpretata nel senso di non consentire a nessuno dei comproprietari di rinunciare alle cose comuni, ne tanto meno al loro uso, per sottrarsi alle spese condominiali.
Tuttavia, una lettura della norma più saldamente ancorata al suo tenore letterale ha permesso di affermare che è “legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale ed il distacco dall'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti ove l'interessato dimostri che dalla rinunzia o dal susseguente distacco non derivi un aggravio di spese per i condomini che continuano ad usufruirne, né uno squilibrio termico pregiudizievoIe per la regolare erogazione del servizio. Con il conseguente esonero dal pagamento delle spese per l'uso, ma non certo di quelle per la conservazione” (Cass. n. 5974/04).
In pratica i condomini potranno, se ciò non reca danno, distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento e non pagare le spese d’uso (es. consumo combustibile) ferma restando la partecipazione alle spese di conservazione (es. oneri per spese di verifica del funzionamento dell’impianto).
Dismissione dell’impianto alla luce delle modifiche introdotte alla legge n. 10 del 1991
La prima formulazione dell’art. 26, secondo comma, l. n. 10/91 consentiva la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato con se la deliberazione riportava la maggioranza delle quote millesimali.
Recitava la norma:
“Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, ivi compresi quelli di cui all'art. 8 (ossia trasformazione dell’impianto n.d.A.) , sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali”.
La convinzione era che la trasformazione dell’impianto centralizzato, in tanti impianti autonomi a gas portasse con sé un indubbio beneficio in termini di risparmio energetico.
Il passare del tempo ha fatto sì che mutasse l’originaria impostazione legislativa, cosicché oggi la norma (art. 26, secondo comma, l. 10/1991) recita:
“Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”
Ai primi commenti successivi alla modifica (in realtà si è trattato di più modifiche culminate nell’attuale formulazione frutto dell’ultima novella apportata dalla l. n. 99/09) è parso che la dismissione non possa essere più disposta se non con l’unanimità dei consensi, non essendo più presente nel succitato art. 26 il richiamo all’art.8, relativo alla trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi a gas.
Solamente l’applicazione concreta della norma, dunque, ci potrà dire se è stata eliminata la possibilità di trasformazione dell’impianto centralizzato in autonomi a gas con la solo maggioranza assembleare.
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