Amministrazioni Condominiali e Immobiliari
Il lastrico solare. Funzione e questioni inerenti la ripartizione delle spese. Il lastrico solare di uso esclusivo e l’art. 1126 c.c.: ambito di applicabilità.
02.03.2010 22:15
(24/02/2010)
di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce
Il lastrico solare è quella parte di edificio che funge da copertura allo stabile condominiale.
Esso, per la sua imprescindibile funzione, è elemento necessario e funzionale alla piena fruibilità dell’edificio, sicché in assenza di specifiche disposizioni contenute negli atti d’acquisto o nel regolamento di condominio di origine contrattuale deve considerarsi di proprietà comune.
Ciò significa che giusta il disposto dell’art. 1123, primo comma, c.c. le spese per la manutenzione e conservazione del lastrico solare di uso e proprietà comune dovranno essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà.
Che cosa accade, ai fini della ripartizione delle spese, se il lastrico pur essendo di proprietà di tutti è, invece, in uso esclusivo solamente ad uno o più condomini?
Si occupa della questione l’art. 1126 c.c. che recita:
“Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Assieme all’art. 1124 c.c. (relativo alla manutenzione e ricostruzione delle scale) questa norma rappresenta una di quelle disposizioni legislative che si occupano di dare applicazione concreta a quel principio di ripartizione delle spese in base all’uso sancito dall’art. 1123, secondo comma, c.c.
Vediamo più nel dettaglio i requisiti per l’applicazione dell’art. 1126 c.c.
L’utilizzazione del lastrico solare deve essere a favore di un solo condomino o, al massimo, non comune a tutti i condomini.
Si pensi a quelle ipotesi in cui la copertura dell’edificio è data in uso ai soli proprietari degli appartamenti posti all’ultimo piano; anche in questo, per la ripartizione delle spese relative alla riparazione o ricostruzione del lastrico, troverà applicazione l’art. 1126 c.c.
In che misura dovrà essere ripartita la spesa?
Come recita l’art. 1126 c.c. un terzo della spesa andrà addebitata a chi ha l’uso esclusivo del lastrico, i restanti due terzi a quei condomini per i quali il lastrico funge da copertura che parteciperanno alla spesa in ragione della quota millesimale di loro competenza.
Non è chiaro, in giurisprudenza, se la partecipazione alle spese debba avvenire in ragione dell’intera superficie dell’unità immobiliare o solo in proporzione alla parte effettivamente coperta.
Facendo un esempio numerico, se per la ricostruzione del lastrico in uso esclusivo sono necessari 12.000 euro: un terzo (quindi 4.000 euro) sarà a carico dell’utilizzatore esclusivo ed i restanti due terzi a carico degli altri condomini.
Ci si è chiesti se la norma trovi applicazione anche quando il lastrico serve da copertura solamente ad una parte dell’edificio pur rimanendo nella disponibilità di tutta la compagine condominiale.
Com’è stato sottolineato dalla giurisprudenza è ai fini dell'applicabilità dell’art. 1126 non è sufficiente “ […] il fatto che il lastrico solare non serva da copertura a tutte le unità immobiliari costituenti il condominio “ (così Cass. 20 marzo 2009 n. 6889).
L’opera ermeneutica della giurisprudenza ha, tuttavia esteso, l’ambito di applicazione del criterio di ripartizione delle spese contenuto nell’art. 1126 c.c. anche a due casi simili:
a)lastrico di proprietà esclusiva per il quale “l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, a meno che non derivi da fatto imputabile solo a detto condomino, grava su tutti i partecipanti al condominio, con ripartizione delle relative spese in base al criterio dettato dall'art. 1126 c.c.” (così Trib. Roma 15 gennaio 2009 n. 870);
b)terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo(tra le tante Cass. 13 marzo 2007 n. 5848).
Due precisazioni conclusive.
In primo luogo va detto che trattandosi di norma derogabile i condomini potranno, con deliberazione unanime o con regolamento di natura contrattuale, prevedere una diversa modalità di suddivisione della spesa.
In secondo luogo se il proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico e/o della terrazza è anche proprietario di un appartamento sottostante, egli concorrerà alla spesa tanto in ragione di un terzo, quanto, in ragione della sua quota millesimale, per i restanti due terzi.
Esso, per la sua imprescindibile funzione, è elemento necessario e funzionale alla piena fruibilità dell’edificio, sicché in assenza di specifiche disposizioni contenute negli atti d’acquisto o nel regolamento di condominio di origine contrattuale deve considerarsi di proprietà comune.
Ciò significa che giusta il disposto dell’art. 1123, primo comma, c.c. le spese per la manutenzione e conservazione del lastrico solare di uso e proprietà comune dovranno essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà.
Che cosa accade, ai fini della ripartizione delle spese, se il lastrico pur essendo di proprietà di tutti è, invece, in uso esclusivo solamente ad uno o più condomini?
Si occupa della questione l’art. 1126 c.c. che recita:
“Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Assieme all’art. 1124 c.c. (relativo alla manutenzione e ricostruzione delle scale) questa norma rappresenta una di quelle disposizioni legislative che si occupano di dare applicazione concreta a quel principio di ripartizione delle spese in base all’uso sancito dall’art. 1123, secondo comma, c.c.
Vediamo più nel dettaglio i requisiti per l’applicazione dell’art. 1126 c.c.
L’utilizzazione del lastrico solare deve essere a favore di un solo condomino o, al massimo, non comune a tutti i condomini.
Si pensi a quelle ipotesi in cui la copertura dell’edificio è data in uso ai soli proprietari degli appartamenti posti all’ultimo piano; anche in questo, per la ripartizione delle spese relative alla riparazione o ricostruzione del lastrico, troverà applicazione l’art. 1126 c.c.
In che misura dovrà essere ripartita la spesa?
Come recita l’art. 1126 c.c. un terzo della spesa andrà addebitata a chi ha l’uso esclusivo del lastrico, i restanti due terzi a quei condomini per i quali il lastrico funge da copertura che parteciperanno alla spesa in ragione della quota millesimale di loro competenza.
Non è chiaro, in giurisprudenza, se la partecipazione alle spese debba avvenire in ragione dell’intera superficie dell’unità immobiliare o solo in proporzione alla parte effettivamente coperta.
Facendo un esempio numerico, se per la ricostruzione del lastrico in uso esclusivo sono necessari 12.000 euro: un terzo (quindi 4.000 euro) sarà a carico dell’utilizzatore esclusivo ed i restanti due terzi a carico degli altri condomini.
Ci si è chiesti se la norma trovi applicazione anche quando il lastrico serve da copertura solamente ad una parte dell’edificio pur rimanendo nella disponibilità di tutta la compagine condominiale.
Com’è stato sottolineato dalla giurisprudenza è ai fini dell'applicabilità dell’art. 1126 non è sufficiente “ […] il fatto che il lastrico solare non serva da copertura a tutte le unità immobiliari costituenti il condominio “ (così Cass. 20 marzo 2009 n. 6889).
L’opera ermeneutica della giurisprudenza ha, tuttavia esteso, l’ambito di applicazione del criterio di ripartizione delle spese contenuto nell’art. 1126 c.c. anche a due casi simili:
a)lastrico di proprietà esclusiva per il quale “l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, a meno che non derivi da fatto imputabile solo a detto condomino, grava su tutti i partecipanti al condominio, con ripartizione delle relative spese in base al criterio dettato dall'art. 1126 c.c.” (così Trib. Roma 15 gennaio 2009 n. 870);
b)terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo(tra le tante Cass. 13 marzo 2007 n. 5848).
Due precisazioni conclusive.
In primo luogo va detto che trattandosi di norma derogabile i condomini potranno, con deliberazione unanime o con regolamento di natura contrattuale, prevedere una diversa modalità di suddivisione della spesa.
In secondo luogo se il proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico e/o della terrazza è anche proprietario di un appartamento sottostante, egli concorrerà alla spesa tanto in ragione di un terzo, quanto, in ragione della sua quota millesimale, per i restanti due terzi.
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