(24/06/2010) di Alessandro Gallucci,

Il condominio, è cosa nota, può partecipare ad un giudizio civile sia quale parte che intraprende la lite (attore) sia quale parte che vi resiste (convenuto).
 
La competenza a decidere sulle liti attive e passive che riguardano il condominio è ripartita tra amministratore ed assemblea.
 
Nel primo caso l’amministratore potrà (o in alcuni casi dovrà) agire in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio. L’esempio classico è quello dell’azione giudiziale per il recupero del credito nei confronti del condomino moroso.
 
In altre circostanze (ossia tutte quelle che non rientrano nell’alveo delle attribuzioni del’amministratore) il mandatario dei condomini dovrà ottenere l’autorizzazione ad intraprendere il giudizio da parte dell’assemblea di condominio.
 
Ai sensi dell’art. 1136, quarto comma, c.c. la deliberazione assembleare sulle liti attive è validamente assunta quando riporta un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti all’adunanza che rappresentino quantomeno la metà del valore dell’edificio.
 
Nel caso di liti passive il discorso è pressoché simile se non fosse che ad oggi è maggioritario quell’orientamento giurisprudenziale a detta del quale “ la legittimazione passiva dell'amministratore del Condominio a resistere in giudizio ai sensi dell'art. 1131 cod. civ., comma 2, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti” (così Cass. 9 dicembre 2009 n. 25766).
 
La questione primaria, quando si decide di far causa ad un condominio, è quella di far notificare l’atto introduttivo del giudizio alla compagine condominiale.
 
In tal senso non sussistono dubbi che per tutte le questioni inerenti le parti comuni il soggetto che intenda agire contro il condominio (sia esso un estraneo o un condomino) potrà far notificare l’atto introduttivo del giudizio all’amministratore del condominio.
 
Che cosa accade se la compagine condominiale è sprovvista dell’amministratore. Si pensi per restare a fattispecie “ordinarie” al caso del c.d. piccolo condominio che non avendo più di quattro partecipanti non ha obbligo di provvedere alla nomina di un amministratore (art. 1129, primo comma, c.c.) Per precisione è utile affermare che le considerazioni sono valide anche nel caso in cui il condominio pur essendo obbligato a incaricare un amministratore non vi provveda.
 
In tali circostanze al promotore del giudizio non restano che due alternative.
 
La prima è quella di citare direttamente tutti i partecipanti al condominio. Nei così detti condomini minimo o piccoli condomini la cosa non è poi di difficile realizzazione.
 
Più complesso il discorso per quelle compagini maggiormente partecipate dove non sempre è agevole, oltre a poter essere anche molto dispendioso, individuare precisamente residenza, proprietà dell’immobile ecc.
 
Pure per ovviare a queste problematiche l’art. 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile ha previsto che:
 
“ Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 Cod. Proc. Civ.
 
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite”.
 
Lo scopo della norma è quello di ottenere la nomina di un referente unico per tutta la compagine condominiale al fine di evitare le problematiche di cui sopra.
 
Il curatore non è per nulla assimilabile all’amministratore. Ciò vuol dire che, come previsto dal secondo comma del succitato art. 65, una volta nominato, ed indipendentemente dalla questione per cui verte la causa, il suddetto curatore dovrà immediatamente convocare l’assemblea al fine di avere indicazioni su come debba essere condotta la lite.
 

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Avv. Alessandro Gallucci