I comproprietari di un’unità immobiliare rispondono in solido delle obbligazioni condominiali

(15/11/2011)di Alessandro Gallucci,

Tizio e Caio sono fratelli. Essi, al momento del decesso di loro padre, unico genitore vivente, ricevono in eredità l’unità immobiliare, del defunto genitore, che è ubicata nel condominio Alfa. Ai sensi dell’art. 67 disp. att. c.c. ed ai fini della convocazione dell’assemblea Tizio e Caio devono essere considerati un unico condomino. In sostanza l’amministratore dovrà convocarli entrambi ma in sede di riunione essi esprimeranno un solo voto. Dopo qualche tempo i due iniziano a non pagare le quote condominiali. L’amministratore, quindi, è costretto ad agire per le vie legale al fine di recuperare le somme spettanti al condominio. I comproprietari dell’appartamento rispondono in solido delle quote condominiali? Secondo la Corte di Cassazione, che è tornata sull’argomento con la sentenza n. 21907 dello scorso 21 ottobre, la risposta è positiva.
 
Si legge nella sentenza della Corte regolatrice che “la natura dell'obbligazione relativa alle spese condominiali facente carico ai proprietari pro indiviso di un appartamento, occorre tenere presente che l'obbligazione delle spese condominiali viene determinata con riferimento al valore della singola unità immobiliare dell'edificio in condominio, e cioè al valore del piano o porzione di piano “spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini”, come espressamente stabilito dall'art. 68 disp. att. cod. civ. agli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 cod. civ. : il che è coerente con la stessa destinazione delle cose comuni, serventi a porzioni reali dell'immobile, e non già a quote ideali. A ciò aggiungasi che, dal lato soggettivo, nel caso di comunione inquadrata nel condominio quale elemento complesso, la comunione medesima viene riguardata, sul piano del diritto positivo, più nel suo aspetto unitario che non in quello della scomposizione nei singoli diritti di proprietà sulla quota ideale, come è testimoniato dall'art. 67 disp. att. cod. civ., il quale prevede che i comproprietari abbiano un solo rappresentante nell'assemblea. In altri termini, poiché l'obbligo del contributo grava sul titolare del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e poiché i comproprietari costituiscono, rispetto al condominio, un insieme, ciascuno è tenuto in solido verso il condominio.
 
Infatti, nelle obbligazioni contratte per (o relative al) la cosa in comunione ordinaria (art. 1100 e ss. cod. civ.) ricorrono tutte le condizioni per l'operatività della c.d. presunzione di cui all'art. 1294 cod. civ. : la pluralità di debitori legati da un vincolo di comunione (i contitolari del bene in comproprietà), l'unicità della prestazione e l'unità della fonte (l'eadem causa obligandi del diritto romano). Non rileva il fatto che l'obbligazione derivi dalla legge anziché dal contratto, perché la regola della solidarietà riguarda ogni tipo di obbligazione e non soltanto le obbligazioni da contratto: come tale, essa è destinata ad abbracciare anche l'obbligazione di partecipare alle spese per l'amministrazione della cosa comune, le quali trovano la loro fonte talvolta nella delibera dell'assemblea o nell'attività dell'amministratore, e talvolta direttamente nella legge. E neppure rileva che il condebito si innesti su una situazione, la comunione ordinaria, dominata dal principio della quota. Infatti, la ripartizione prò quota delle spese comuni (ricavabile dal combinato disposto degli artt. 1101 e 1104 cod. civ.) concerne esclusivamente i rapporti interni tra comunisti, non implicando anche un'attuazione parziaria dell'obbligazione per quanto attiene ai rapporti esterni con il creditore. Una conferma dell'operatività della regola della solidarietà nei confronti del creditore per le obbligazioni assunte dai comproprietari per la cosa comune, si ricava dall'art. 1115 cod. civ., il quale - nel richiamare la solidarietà non come semplice dato di fatto ma come effetto giuridico - contiene anche un tratto peculiare del debito dei comproprietari per la cosa comune rispetto al generale funzionamento dei condebiti ad attuazione solidale, con la previsione della facoltà accordata a ciascun partecipante di esigere l'estinzione delle obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, prelevando la somma occorrente dal prezzo di vendita della cosa stessa. Né infine - per venire al caso di specie e alla ratio decidendi che sostiene la sentenza impugnata – è di ostacolo all'applicazione della regola della solidarietà il fatto che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di due distinti titoli successori, giacché la diversità dei titoli di provenienza concerne il modo di acquisto del bene in comunione, ma non tocca la contitolarità del debito per le obbligazioni assunte dai comproprietari in relazione alla cosa comune né incide sul modo di attuazione dell'obbligazione nei rapporti con il condominio creditore.
 
3.3. - Deve pertanto enunciarsi il seguente principio di diritto: “ I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi” (Cass. 21 ottobre 2011 n. 21907).
 

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Avv. Alessandro Gallucci