Documentazione condominiale e passaggio di consegne. Che cosa fare per farsi consegnare dall’amministratore uscente quanto dovuto?

(14/05/2010) di Alessandro Gallucci

Una pronuncia del Tribunale di Bari del 17 marzo 2010, la n. 967, ci permette di tornare ad affrontare il tema della consegna delle cose condominiali che l’amministratore uscente è tenuto a rimettere, al suo successore, al momento della cessazione del suo incarico.
 
La sentenza merita di essere segnalata in quanto, uniformandosi all’orientamento giurisprudenziale maggioritario non fa altro che consolidarne i principi espressi.
 
Vale la pena andare per ordine individuando, in relazione ai singoli punti nodali, come il Tribunale pugliese abbia ripreso il suddetto orientamento giurisprudenziale predominante.
 
Innanzitutto la figura dell’amministratore di condominio. Egli “ configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (Trib. 17 marzo 2010 n. 967).
 
Per assolvere a questo suo incarico, finalizzato alla gestione e conservazione delle parti comuni di uno stabile, il mandatario dei condomini riceve una serie di cose utili a ciò.
 
Si pensi ai registri delle assemblee, al regolamento di condominio ed alle allegate tabelle millesimali, alle chiavi di locali comuni, ed ancora a tutta la documentazione di servizi e forniture comuni.
 
Nel corso dell’anno, poi, i comproprietari verseranno le quote necessarie al pagamento delle spese correnti.
 
Tanto nel caso in cui il versamento avvenga mediante deposito sul conto corrente condominiale, tanto quando le quote siano consegnate direttamente all’amministratore, le somme saranno sempre a disposizione di quest’ultimo; anch’esse, è ovvio, nel caso di cambio di amministratore dovranno essere consegnate al nuovo mandatario, non potendo essere ritenute per far fronte al credito vantato dall’amministratore uscente per sue anticipazioni a favore del condominio.
 
La consegna rappresenta uno specifico obbligo contrattuale del mandatario uscente.
 
Tanto di desume dalle norme dettate dal codice civile in relazione al contratto di mandato. Infatti, “ a norma dell'art. 1713 c.c., alla scadenza l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio (vd. Cass., sez. 2, sent. n. 10815 del 16/08/2000)” (così Trib. 17 marzo 2010 n. 967).
 
Che cosa fare per farsi consegnare dall’amministratore uscente quanto dovuto?
 
Le soluzioni due:
 
a)tentativo bonario di riconsegna dei documenti;
 
b)azione giudiziaria d’urgenza e successiva causa per l’eventuale risarcimento del danno.
 
La prima ipotesi non ha bisogno di particolari commenti.
 
Quanto all’azione giudiziaria, pare utile specificare alcuni elementi.
 
Prima d’ogni cosa va detto che la competenza ad agire per ottenere un provvedimento d’urgenza (il procedimento è noto come ricorso ex art. 700 c.p.c.), salvo particolari disposizioni del regolamento di condominio, spetta al neo amministratore senza necessità di autorizzazione assembleare.
 
Non v’è ragione di dubitare che anche il singolo condomino possa agire per tutelare le ragioni della compagine condominiale in relazione alla sua quota di partecipazione alla stessa.
 
Al ricorso d’urgenza può seguire un contenzioso ordinario per l’ottenimento del risarcimento del danno eventualmente cagionato dalla ritardata consegna delle cose di pertinenza del condominio.
 
In questo caso, se ne ricorressero i presupposti, dovrebbe essere l’adunanza dei condomini a dare all’amministratore l’autorizzazione di promuovere un giudizio a ciò finalizzato.
 

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Avv. Alessandro Gallucci