Amministrazioni Condominiali e Immobiliari
Decoro architettonico. Che cos’è, chi può alterarlo e come si valuta tale alterazione. Il ruolo del codice civile e quello della giurisprudenza
02.03.2010 22:12
(23/02/2010)
di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce
Quella dell’alterazione del decoro architettonico è sicuramente, tanto in ambito assembleare, quanto a livello giudiziario, una tra le questioni in grado di generare più incertezze e contrasti in materia condominiale.
Tra i motivi che generano tanta incertezza bisogna annoverare:
a)la mancanza di una espressa definizione normativa del concetto di decoro architettonico;
b)l’oggetto della lamentata alterazione (si tratta sostanzialmente dell’estetica dello stabile);
c)le possibili modalità con cui l’alterazione può essere perpetrata.
Il codice civile parla espressamente del decoro dello stabile solamente quando disciplina le innovazioni, vietando quelle che alterano il decoro dello stabile (art. 1120, secondo comma, c.c.) e per specificare il contenute del regolamento condominiale (che per l’appunto deve contenere norme per la tutela del decoro dell’edificio, art. 1138, primo comma, c.c.)
In questo contesto, pertanto, è necessario, prima d’ogni cosa, fornire una definizione di decoro architettonico.
Esso è un bene comune (Cass. 4 aprile 2008, n. 8830), suscettibile di valutazione economica (Cass. 22 agosto 2003, n. 12343).
Da un punto di vista più strettamente concettuale la Cassazione è fermamente orientata nell’affermare che per decoro " deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. 851 del 2007).
Tale estetica, inoltre, non è propria dei soli edifici di particolare pregio storico-artistico ma di ogni fabbricato nel quale possa individuarsi “una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (così, ex multis Cass. 4 aprile 2008, n. 8830).
L’alterazionedel decoro per essere contestata, comunque, deve essere apprezzabile ed è tale allorquando si traduca “in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere”(così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).
Già solo da queste informazioni si deduce come la valutazione dell’alterazione è opera difficile che non può prescindere da una valutazione da effettuarsi caso per caso e che, pertanto, sfugge a catalogazioni normative.
Come dire, non è possibile affermare a priori che l’installazione di un impianto di condizionamento dell’aria comporti l’alterazione del decoro per l’affissione sulla facciata della così detta unità esterna.
Una simile valutazione andrà fatta caso per caso.
In quest’ottica, dunque, è utile che un regolamento condominiale specifichi al meglio quali comportamenti, in relazione al decoro dello stabile, debbano considerarsi vietati.
Vediamo, a questo punto, quali possono essere le cause dell’alterazione del decoro.
In primo luogo le innovazioni deliberate dall’assemblea non potranno mai, senza il consenso di tutti i comproprietari, alterare il decoro dello stabile. Una decisione in tal senso, votata a maggioranza sarebbe nulla per violazione di legge.
In secondo luogo i condomini, nell’utilizzo delle cose comuni ai sensi dell’art. 1102 c.c., non possono eseguire opere che siano lesive del decoro dello stabile.
L’estensione del divieto è frutto dell’opera interpretativa della giurisprudenza (cfr. Cass. 22 luglio 2005 n. 15379).
Infine anche le opere su parti di proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.)non potranno in alcun modo alterare questo bene comune.
Pure in questo caso è stata la giurisprudenza a ritenere che l’opera su parti di proprietà esclusiva non può mai recare pregiudizio al decoro dello stabile (Cass. 14 dicembre 1994 n. 10704).
Tra i motivi che generano tanta incertezza bisogna annoverare:
a)la mancanza di una espressa definizione normativa del concetto di decoro architettonico;
b)l’oggetto della lamentata alterazione (si tratta sostanzialmente dell’estetica dello stabile);
c)le possibili modalità con cui l’alterazione può essere perpetrata.
Il codice civile parla espressamente del decoro dello stabile solamente quando disciplina le innovazioni, vietando quelle che alterano il decoro dello stabile (art. 1120, secondo comma, c.c.) e per specificare il contenute del regolamento condominiale (che per l’appunto deve contenere norme per la tutela del decoro dell’edificio, art. 1138, primo comma, c.c.)
In questo contesto, pertanto, è necessario, prima d’ogni cosa, fornire una definizione di decoro architettonico.
Esso è un bene comune (Cass. 4 aprile 2008, n. 8830), suscettibile di valutazione economica (Cass. 22 agosto 2003, n. 12343).
Da un punto di vista più strettamente concettuale la Cassazione è fermamente orientata nell’affermare che per decoro " deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. 851 del 2007).
Tale estetica, inoltre, non è propria dei soli edifici di particolare pregio storico-artistico ma di ogni fabbricato nel quale possa individuarsi “una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (così, ex multis Cass. 4 aprile 2008, n. 8830).
L’alterazionedel decoro per essere contestata, comunque, deve essere apprezzabile ed è tale allorquando si traduca “in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere”(così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).
Già solo da queste informazioni si deduce come la valutazione dell’alterazione è opera difficile che non può prescindere da una valutazione da effettuarsi caso per caso e che, pertanto, sfugge a catalogazioni normative.
Come dire, non è possibile affermare a priori che l’installazione di un impianto di condizionamento dell’aria comporti l’alterazione del decoro per l’affissione sulla facciata della così detta unità esterna.
Una simile valutazione andrà fatta caso per caso.
In quest’ottica, dunque, è utile che un regolamento condominiale specifichi al meglio quali comportamenti, in relazione al decoro dello stabile, debbano considerarsi vietati.
Vediamo, a questo punto, quali possono essere le cause dell’alterazione del decoro.
In primo luogo le innovazioni deliberate dall’assemblea non potranno mai, senza il consenso di tutti i comproprietari, alterare il decoro dello stabile. Una decisione in tal senso, votata a maggioranza sarebbe nulla per violazione di legge.
In secondo luogo i condomini, nell’utilizzo delle cose comuni ai sensi dell’art. 1102 c.c., non possono eseguire opere che siano lesive del decoro dello stabile.
L’estensione del divieto è frutto dell’opera interpretativa della giurisprudenza (cfr. Cass. 22 luglio 2005 n. 15379).
Infine anche le opere su parti di proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.)non potranno in alcun modo alterare questo bene comune.
Pure in questo caso è stata la giurisprudenza a ritenere che l’opera su parti di proprietà esclusiva non può mai recare pregiudizio al decoro dello stabile (Cass. 14 dicembre 1994 n. 10704).
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