Cortile condominiale e suo della cosa comune: il deposito della legna per camini. Legittimità e limiti

11/11/2010)di Alessandro Gallucci

Il cortile è, ai sensi dell’art. 1117 n. 1 c.c., una parte dell’edificio che, salvo diversa disposizione del titolo, deve considerarsi comune. Il codice non ne fornisce la definizione. In tal senso è giunta in soccorso la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione. Secondo i giudici di piazza Cavour “ il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
 
Come tutte le cose di proprietà comune esso, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale contrattuale, potrà essere utilizzato da ogni condomino nel modo più consono alle proprie esigenze.
 
La norma di riferimento è l’art. 1102, primo comma, c.c. dettato in materia di comunione ma applicabile anche al condominio negli edifici in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c.
 
La Corte di Cassazione ha specificato la portata della disposizione codicistica affermando che “ il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine” (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
 
Un esempio chiarirà il concetto.
 
Nel condominio Gamma, composto da venti unità immobiliari e con altrettanti distinti partecipanti, pur essendovi un regolamento di condominio non è definita la modalità d’uso di un piccolo cortile prospiciente il prospetto interno dell’edificio. In ragione di ciò tutti i condomini ne fanno l’uso che ritengono più opportuno. Tizio lo usa per parcheggiare il proprio motoveicolo, Caio per brevi soste della sua auto per il carico e lo scarico della merce nel suo negozio e Sempronio, proprietario di una pizzeria con forno a legna per accatastare i pezzi di legname utili al funzionamento del suo forno. Tutti queste modalità d’utilizzazione sono da ritenersi lecite fintanto che non limitano il diritto d’ogni altro condomino a trarre da quella parte comune il miglior beneficio possibile in relazione alle proprie esigenze.
 
E’ evidente che si tratta d’equilibri che sfuggono a generalizzazioni d’ogni sorta e che quindi devono essere valutati caso per caso. In questo contesto tuttavia è possibile affermare, senza timore di smentita, che è lecito il deposito di legna nel cortile condominiale per gli usi più opportuni che il singoli condomino intenda farne purché da ciò non derivi una limitazione dei diritti d’uso degli altri comproprietari.
 

 

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Avv. Alessandro Gallucci