Condominio parziale e decoro architettonico: gli elementi decorativi di un edificio sono comuni a tutti

Le disposizioni del codice civile riguardanti il condominio negli edifici, nella loro versione pre e post riforma non conoscono il concetto di condominio parziale.
L’unica norma che si occupa di questa particolare fattispecie è quella contenuta nel terzo comma dell’art. 1123 c.c., che recita:
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Ormai da tempo si afferma che “l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso” (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).
In questo contesto, “numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale. Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese.
Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti,dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese. In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese” (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).
Eppure non bisogna pensare ad una netta separazione del genere: ciò che sta sul palazzo A lo paga chi abita in quell’edificio, così come le spese che riguardano il palazzo B sono sostenute dai soli condomini interessati e via discorrendo. Alcuni beni, infatti, pur se presenti materialmente su un solo edificio, devono essere considerati di proprietà comune a tutti se connotano l’estetica dell’intero complesso condominiale.
Questa è la novità che si segnala leggendo una sentenza (la n. 17875) resa dalla Corte di Cassazione il 23 luglio 2013.
Nel caso di specie era nata una contesa a seguito della esecuzione di lavori di manutenzione di più edifici facenti parte del medesimo condominio.
In particolare si litigava sulla ripartizione tra tutti di spese che riguardavano un solo edificio.
Secondo la Cassazione, in buona sostanza, nel caso dell’estetica e quindi del decoro architettonico, la presenza di fregi e ornamenti su un solo edificio non escludono di per sé che quelle caratteristiche debbano essere considerate bene comune all’intero complesso condominiale.
Una simile indagine è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito: in buona sostanza anche se il concetto è chiaro la sua applicazione potrebbe non essere sempre uniforme.

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