Amministrazioni Condominiali e Immobiliari

Santarcangelo 22/06/2012
E’ stato approvato venerdì 15 giugno 2012 dal Consiglio dei ministri il decreto legislativo del Governo contenenti misure per lo sviluppo. Il decreto entrerà in vigore nel momento della pubblicazione in Gazzetta ufficiale e dovrà essere convertito in legge dal Parlamento entro i successivi 60 giorni. Si preannunciano modifiche nell’iter parlamentare. Il decreto si occupa di vari settori dell'economia in 61 articoli. Vediamo in sintesi le principali misure proposte dal ministero dello sviluppo economico e delle infrastrutture Corrado Passera e approvate dal Governo, suddivise per materia.
DETRAZIONI PER RISTRUTTURAZIONI AL 50% DAL 2013
Novità importanti in ambito ristrutturazioni edilizie ma qualcuno già critica il breve lasso temporale di interventi applicazione: è stato innalzata al 50% la detrazione IRPEF prevista per gli interventi di recupero edilizio per manutenzione o ristrutturazione ed il tetto massimo sale a 96000 euro. Per i lavori di riqualificazione energetica invece l’incentivo scende da 55 a 50% . Tutto ciò si applica però solo per le spese sostenute dal 1 gennaio al 30 giugno 2013.
IVA SU IMMOBILI DELLE IMPRESE Il decreto assoggetta ad IVA tutte le cessioni e locazioni di immobili effettuate dai costruttori abolendo l’attuale il limite temporale di 5 anni. Questo è un vantaggio per le imprese costruttrici che potranno portare a compensazione l ‘IVA sostenuta per la realizzazione delle opere.
PROJECT BOND Adeguamento del trattamento fiscale degli interessi sulle sottoscrizioni di project bond a quello dei titoli di stato ( fissato al 12.5%) I project bond sono le obbligazioni emesse da società private per il finanziamento di progetti e realizzazione di infrastrutture. Ne dovrebbe risultare un nuovo impulso iin particolare nei settori dell’energia, trasporti e comunicazioni.
PIANO CITTA’ - Risorse per 225 milioni di euro e un piano di coordinamento di interventi per la riqualificazione di aree urbane degradate con selezione degli interventi affidata alla collaborazione tra Comuni e Ministero.
PORTI Deliberati finanziamenti per adeguamento dei porti
ENERGIA Liberalizzazione dei servizi di distribuzione del gas naturale e impulso alla produzione italiana ed europea di biocarburanti Finanziamenti agevolati per progetti che richiedano l’assunzione di under 35 da parte di imprese operanti nei settori della green economi ovvero prevenzione rischi idrogeologici, ricerca e sviluppo biocarburanti ; efficenza energia nel settore civile; energie rinnovabili.
SISTRI Sospensione dell’entrata in vigore fino a fine 2013 del SISTRI, il Sistema informatizzato di tracciabilità dei rifiuti, previsto da una legge del 2009.
INTERNAZIONALIZZAZIONE Potenziata l’agenzia per l’internazionalizzazione delle imprese con incremento di personale ed estensione ad azione dei servizi e agroalimentari e riorganizzazione della rete ENIT, l’ agenzia per il turismo. Si parla di riordino del fondo per l’internazionalizzazione ma non si indicano esattamente le risorse di cui porrà fruire.
CREDITO D’IMPOSTA Previsto lo sgravio fiscale del 35% per l’assunzione di profili altamente qualificati (dottorati di ricerca o laureati magistrali in discipline scientifiche) occupati in attività di ricerca e sviluppo per almeno due anni nelle PMI, tre nelle grandi aziende.
SRL SEMPLIFICATA Il decreto amplia la possibilità di fruire del regime di srl semplificata a tutti e non solo agli under 35. Con questa misura si intende contribuire ad uniformare l’italia all’europa nella semplificazione dell’avvio di nuove imprese
AGENZIA DIGITALE Istituita una nuova Agenzia nazionale per l’italia digitale che si occupera dei progetti di sviluppo della banda larga e larghissima e della diffusione delle nuove tecnologie assicurando anche l’adeguamento dei sistemi informatici pubblici agli standards europei.
TRASPARENZA Obbligo per la pubblica amministrazione di pubblicare in Internet i dati e informazioni su spese superiori a 1000 euro sostenute dall‘ente stesso, pena la sospensione delle erogazioni dei contributi previsti dall’amministrazione centrale.
RIDUZIONI PERSONALE In attesa dei piani di razionalizzazione del personale di tutti i ministeri, la Presidenza del consiglio dà il bon esempio tagliando gli organici del 20% dei dirigenti e 10% degli altri, con effetto immediato sia di Palazzo Chigi che del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
ACCORPAMENTO AGENZIE Viene accorpata all’Agenzia delle Dogane l’amministrazione autonoma dei Monopoli di Stato, mentre l’agenzia del territorio diviene parte dell’Agenzia delle Entrate.
DISMISSIONE I BENI PUBBLICI Viene istituito un fondo immobiliare in cui confluiranno gli immobili pubblici da valorizzare e vendere per accelerare la dismissione del patrimonio pubblico già annunciata.
DURATA RAGIONEVOLE DEI PROCESSI Modifiche alla legge Pinto: la durata ragionevole dei processi è fissata a 3 anno per il primo grado, 2 anni per il 2 grado un anno per i giudizi di legittimità. Gli indennizzi per equa riparazione del danno dovranno essere compresi tra 500 e 1500 euro per ciascun anno che ecceda il termine ragionevole. Le domande di indennizzo verranno evase con i meccanismo dei decreti ingiuntivi.
APPELLI Previsto un filtro alla ammissibilità degli appelli nella giustizia civile attraverso ordinanze motivate del giudice che dovrebbe intervenire nel caso che la richiesta non abbia ragionevoli probabilità di essere accolta.
LODI ARBITRALI Ampliata l’impugnabilità dei lodi arbitrali nei casi di controversia con l’amministrazione pubblica, estesa anche alle regole di diritto sul merito della controversia.
CONCORDATO PREVENTIVO La domanda di accedere ad un concordato preventivo potrà essere depositata senza la documentazione finora richiesta per velocizzare l’emersione delle situazioni di crisi e permettere all’imprenditore l’accesso alle protezioni previste dalla legge fallimentare.
Tra le misure del Decreto Sviluppo, firmato il 15 giugno 2012 dal Consiglio dei Ministri e in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, vi è il ritorno della detraibilità dell’Iva nel settore dell’edilizia. Il Decreto, infatti, all’art. 9, riscrive le disposizioni di cui all’art. 10, commi 8, 8-bis e 8-ter, D.P.R. n. 633/1972, stabilendo che le cessioni e le locazioni di fabbricati abitativi possono essere sempre assoggettate ad Iva, di conseguenza, è possibile anche detrarre l’Iva assolta sugli acquisti
Per fruire della detrazione Irpef del 36% per gli interventi di ristrutturazione edilizia, a partire dal 14 maggio 2011 non si deve più:
• inviare al Centro Operativo di Pescara la comunicazione preventiva di inizio lavori;
• farsi indicare in fattura il costo della manodopera.
Si dovrà semplicemente indicare, nella dichiarazione dei redditi (mod. 730 o UNICO PF) relativa al periodo d’imposta per il quale si intende fruire della detrazione:
• i dati catastali identificativi dell’immobile;
• gli estremi di registrazione dell’atto che costituisce titolo alla detenzione, se i lavori sono effettuati dal detentore e non dal possessore dell’immobile (es.: contratto di affitto nel caso di lavori effettuati dall’inquilino conduttore);
I pagamenti alle ditte che eseguono i lavori vanno effettuati esclusivamente tramite bonifico completo di partita iva o codice fiscale del beneficiario e causale con i riferimenti normativi dell'agevolazione ( ex art. 16 bis del TUIR come mod. da art. 4 DL 201/2011).
I documenti da conservare ed esibire se richiesti:
• abilitazioni amministrative edilizie se richieste, o, se non richieste, dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà indicante la data di inizio dei lavori e il fatto che gli interventi rientrano tra quelli agevolabili;
• domanda di accatastamento (per gli immobili non ancora censiti);
• delibera assembleare e tabella millesimale (per gli interventi su parti comuni di edificio residenziale);
• dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori (per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile);
• comunicazione preventiva indicante la data di inizio lavori inviata all’Azienda sanitaria locale territorialmente competente (se richiesta dalle disposizioni vigenti in materia di sicurezza dei cantieri);
• fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese effettuate (anche senza indicazione separata del costo della manodopera);
• ricevute dei bonifici di pagamento.
L’articolo 2, commi da 36-terdecies a 36-duodevicies, del decreto legge 13 agosto 2011, n. 138, ha introdotto delle disposizioni volte a contrastare il fenomeno della concessione in godimento di beni relativi all’impresa a soci o familiari
dell’imprenditore per fini privati.
La disciplina dei beni relativi all'impresa concessi in godimento a soci e familiari, prevede infatti per i soggetti che ricevono in godimento beni aziendali, la tassazione di un reddito diverso determinato confrontando il minor corrispettivo pattuito e il valore di mercato del diritto di godimento e per il soggetto concedente i beni in godimento, l’indeducibilità dei relativi costi sostenuti.
Con Circolare del 15 giugno 2012 n. 24 l'Agenzia delle Entrate fornisce ulteriori chiarimenti in merito alla disciplina in questione.
Indice della Circolare:
Premessa
1 Ambito soggettivo
2 Ambito oggettivo
3 Determinazione del reddito diverso
4 Indeducibilità dei costi
5 Beni concessi in godimento che costituiscono fringe benefit
6 Entrata in vigore
Con la recente circolare 20/E del 04/06/2012, l’Agenzia delle Entrate, ha fornito risposta ad alcuni quesiti relativi l’applicazione della cd “cedolare secca” ai redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
In particolare viene precisato che
1. la comunicazione preventiva all’inquilino non è necessaria per i contratti :
2. l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche dal comproprietario non risultante nel contratto di locazione nonché dal coniuge non proprietario relativamente all’immobile confluito nel fondo patrimoniale;
3. nel periodo transitorio (2011), per i soggetti che esercitano l’opzione direttamente nella relativa dichiarazione dei redditi, la comunicazione all’inquilino è considerata tempestiva se inviata al conduttore entro il 01/10/2012. Tale termine vale anche in caso di presentazione del modello 730/2012.
4. l’omesso o carente versamento dell’acconto 2011 potrà essere sanato mediante il ravvedimento operoso;
5.è possibile revocare l’opzione anche in carta libera debitamente sottoscritta contenente i dati necessari all'identificazione del contratto e delle parti.
6. se è stato effettuato il versamento dell’acconto IRPEF 2011 tenendo conto del reddito derivante dalla locazione, è possibile presentare istanza di correzione del codice tributo chiedendo di variare parte dell’importo versato a titolo di acconto IRPEF in acconto per la cedolare secca. Il maggior versamento dell'acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca in UNICO 2012 (comportamento analogo, va adottato anche per il modello 730/2012). Rimane ferma l'applicazione delle sanzioni e degli interessi in caso di carente versamento degli acconti.
7. per il 2012, I contribuenti che scelgono di assoggettare a cedolare secca il reddito derivante dalla locazione degli immobili ad uso abitativo non sono tenuti al versamento dell’ acconto per tale annualità.
8. In caso di trasferimento per atto tra vivi o mortis causa dell’immobile locato, l’opzione esercitata dal de cuius, donante o cedente:
L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato l’atteso Provvedimento sulle società non operative, accompagnato subito da una circolare illustrativa, la n. 23/E di ieri 10 giugno 2012. Viene precisato, tra le altre cose, che non occorre effettuare il ricalcolo degli acconti per le società in perdita sistematica se vi sono cause di disapplicazione in almeno un esercizio del triennio 2008 – 2010 o 2009 – 2011. Se è stata inviata l’istanza di interpello in questi giorni e questa è rigettata dopo la scadenza del versamento, è possibile pagare l’acconto rideterminato, insieme alla seconda rata, maggiorando l’importo degli interessi pari al 4% senza, però, alcuna sanzione.
La legge n. 3 del 27/1/2012 in materia di usura, estorsione e composizioni delle crisi da sovra indebitamento pubblicata sulla gazzetta ufficiale n. 24 del 30 gennaio 2012 prevede una nuova procedura per cercare di andare incontro alle crisi delle imprese per sovraindebitamento.
Ecco i punti salienti in estrema sintesi e il testo della legge completo:
Al fine di porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento non soggette ne' assoggettabili alle vigenti procedure concorsuali,
e' consentito al debitore concludere un accordo con i creditori nell'ambito della procedura di composizione della crisi disciplinata
dalla nuova legge in commento.
Per «sovraindebitamento» si intende una situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte, nonche' la definitiva incapacita' del debitore di adempiere regolarmente le proprie obbligazioni.
Il debitore in stato di sovraindebitamento puo' proporre ai creditori, con l'ausilio degli organismi del Tribunale competente, un accordo di ristrutturazione dei debiti sulla base di un piano che assicuri il regolare pagamento dei creditori estranei all'accordo stesso, compreso l'integrale pagamento dei titolari di crediti privilegiati.
Il piano prevede le scadenze e le modalita' di pagamento dei creditori, anche se suddivisi in classi, le eventuali garanzie rilasciate per l'adempimento dei debiti, le modalita' per l'eventuale liquidazione dei beni.
il piano puo' anche prevedere l'affidamento del patrimonio del debitore ad un fiduciario per la liquidazione, la custodia e la distribuzione del ricavato ai creditori.
La proposta di accordo prevede la ristrutturazione dei debiti e la soddisfazione dei crediti attraverso qualsiasi forma, anche mediante cessione dei redditi futuri.
Nei casi in cui i beni o i redditi del debitore non siano sufficienti a garantire la fattibilita' del piano, la proposta deve essere sottoscritta da uno o piu' terzi che consentono il conferimento, anche in garanzia, di redditi o beni sufficienti per l'attuabilita' dell'accordo.
Il piano puo' prevedere una moratoria fino ad un anno per il pagamento dei creditori estranei quando ricorrono cumulativamente le seguenti condizioni:
a) il piano risulti idoneo ad assicurare il pagamento alla scadenza del nuovo termine;
b) l'esecuzione del piano sia affidata ad un liquidatore nominato dal giudice su proposta dell'organismo di composizione della crisi;
c) la moratoria non riguardi il pagamento dei titolari di crediti impignorabili.
Per formulare la proposta di accordo occorre:
1) Depositare la proposta di accordo presso il tribunale del luogo di residenza o sede del debitore.
2) Depositare unitamente alla proposta l'elenco di tutti i creditori, con l'indicazione delle somme dovute, dei beni e degli eventuali atti di disposizione compiuti negli ultimi cinque anni, corredati delle dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni e dell'attestazione sulla fattibilita' del piano, nonche' l'elenco delle spese correnti necessarie al sostentamento suo e della sua famiglia, previa indicazione della composizione del nucleo familiare corredata del certificato dello stato di famiglia.
3) Depositare le scritture contabili degli ultimi tre esercizi, unitamente a dichiarazione che ne attesta la conformita' all'originale.
Se la proposta soddisfa i requisiti previsti richiesti, il giudice fissa immediatamente con decreto l'udienza, disponendo la comunicazione ai creditori presso la residenza o la sede legale, anche per telegramma o per lettera raccomandata con avviso di ricevimento o per telefax o per posta elettronica certificata e dispone che, per non oltre centoventi giorni, non possono, sotto pena di nullita', essere iniziate o proseguite azioni esecutive individuali ne' disposti sequestri conservativi ne' acquistati diritti di prelazione sul patrimonio del debitore che ha presentato la proposta di accordo, da parte dei creditori aventi titolo o causa anteriore. La sospensione non opera nei confronti dei titolari di crediti impignorabili.
I creditori fanno pervenire, anche per telegramma o per lettera raccomandata con avviso di ricevimento o per telefax o per posta elettronica certificata, all'organismo di composizione della crisi, dichiarazione sottoscritta del proprio consenso alla proposta.
Ai fini dell'omologazione e' necessario che l'accordo sia raggiunto con i creditori rappresentanti almeno il 70 per cento dei crediti.
L'accordo e' revocato di diritto se il debitore non esegue integralmente, entro novanta giorni dalle scadenze previste, i pagamenti dovuti alle Agenzie fiscali e agli enti gestori di forme di previdenza e assistenza obbligatorie.
La sentenza di fallimento pronunciata a carico del debitore risolve l'accordo.
Possono essere chiamati a svolgere le funzioni di curatore:
a) avvocati, dottori commercialisti, ragionieri e ragionieri commercialisti;
b) studi professionali associati o societa' tra professionisti
c) coloro che abbiano svolto funzioni di amministrazione, direzione e controllo in societa' per azioni, dando prova di adeguate capacita' imprenditoriali e purche' non sia intervenuta nei loro confronti dichiarazione di fallimento.
Non possono essere nominati curatore il coniuge, i parenti e gli affini entro il quarto grado del fallito, i creditori di questo e chi ha concorso al dissesto dell'impresa durante i due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento, nonche' chiunque si trovi in conflitto di interessi con il debitore.
Sanzioni
Salvo che il fatto costituisca piu' grave reato, e' punito con la reclusione da sei mesi a due anni e con la multa da 1.000 a 50.000
euro il debitore che:
a) al fine di ottenere l'accesso alla procedura di composizione della crisi di cui al presente capo, aumenta o diminuisce il passivo
ovvero sottrae o dissimula una parte rilevante dell'attivo ovvero dolosamente simula attivita' inesistenti;
b) al fine di ottenere l'accesso alla procedura di composizione della crisi di cui al presente capo, produce documentazione contraffatta o alterata, ovvero sottrae, occulta o distrugge, in tutto o in parte, la documentazione relativa alla propria situazione debitoria ovvero la propria documentazione contabile;
c) nel corso della procedura, effettua pagamenti non previsti nel piano oggetto dell'accordo, fatto salvo il regolare pagamento dei creditori estranei;
d) dopo il deposito della proposta di accordo di ristrutturazione dei debiti, e per tutta la durata della procedura, aggrava la sua posizione debitoria;
e) intenzionalmente non rispetta i contenuti dell'accordo.
Il componente dell'organismo di composizione della crisi che rende false attestazioni in ordine all'esito della votazione dei creditori sulla proposta di accordo formulata dal debitore ovvero in ordine alla veridicita' dei dati contenuti in tale proposta o nei documenti ad essa allegati ovvero in ordine alla fattibilita' del piano di ristrutturazione dei debiti proposto dal debitore e' punito con la reclusione da uno a tre anni e con la multa da 1.000 a 50.000 euro.
La stessa pena si applica al componente dell'organismo di composizione della crisi che cagiona danno ai creditori omettendo o rifiutando senza giustificato motivo un atto del suo ufficio.
La presente legge entra in vigore il trentesimo giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale avvenuta il 30 gennaio e quindi il 29 febbraio 2012.
L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 27/E del 26 marzo 2012, ha precisato che il decreto di omologa del concordato preventivo emesso da un tribunale fallimentare è soggetto ad imposta di registro in misura fissa. Il Fisco fa, in tal modo, un’inversione di marcia rispetto a quanto aveva precisato nella precedente Risoluzione n. 28/E/2008, nella quale era stato invece affermato che il decreto di omologa dava luogo ad una nuova situazione patrimoniale e, quindi, si doveva applicare l’imposta di registro in misura proporzionale al 3%.
Con Il D.L. n. 79 del 20.06.2012, pubblicato nella G.U. n. 142 del medesimo giorno, è stato abrogato l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza (cioè alla Questura) previsto per il contratto di locazione o di comodato soggetto a termine fisso di registrazione. Si tratta dei contratti di locazione, verbali o scritti, ad eccezione delle locazioni di immobili, non formate per atto pubblico o scrittura privata autenticata, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno e dei contratti di comodato stipulati per iscritto.
Con la legge di stabilità 2012 è stato prorogata, anche per il periodo 01/01-31/12/2012 l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 10% sulle somme erogate ai dipendenti in relazione ad incrementi di produttività. Con l’apposito DPCM del 23/03/2012 pubblicato in GU n. 125 del 30/05/2012 sono stati fissati i nuovi limiti di detassazione per l’anno 2012. Pertanto, dall’01/06/2012 i datori di lavoro, tenuto conto dei requisiti previsti, potranno assoggettare ad imposta sostitutiva le somme erogate per incrementi di produttività secondo i nuovi limiti.
In linea generale, sono agevolate le retribuzioni corrisposte:
per prestazioni di lavoroÞ straordinario (DLgs. 66/2003);
per prestazioni di lavoroÞ supplementare applicate ai contratti part-time;
in relazioneÞ ad incrementi di produttività, innovazione, efficienza organizzativa, ed altri elementi di competitività e redditività legati all'andamento economico dell'impresa.
Pertanto, con il DPCM del 23/03/2012 viene fissato:
Viene così ristretta sia la platea dei potenziali beneficiari che l’importo massimo detassabile.
Alle somme erogate in eccesso rispetto al limite agevolabile si applica la tassazione ordinaria
Secondo l’Agenzia il riferimento all’importo lordo riguarda la sola imposta sostitutiva e non il contributo previdenziale a carico dei lavoratori.
In pratica, la variazione dell’importo non dovrebbe creare particolari difficoltà ai datori di lavoro che avessero pagato ai dipendenti importi detassabili. In tal caso, questi potranno provvedere ad effettuare gli opportuni aggiustamenti in sede di fine anno o di fine rapporto.
Diversamente, qualora un datore di lavoro abbia applicato l’imposta sostitutiva sui premi erogati (nei primi mesi del 2012) ad un dipendente che nel 2011 ha dichiarato un reddito superiore ai 30.000 euro (e quindi escluso, per il 2012, dall’agevolazione) dovrà:
Al fine di individuare il limite reddituale, il datore di lavoro deve prendere in considerazione le retribuzioni erogate al lavoratore dipendente:
Fonte: fiscoetasse
Della Pasqua Dott.ssa Claudia Della Pasqua Dott. Mirko
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