Amministrazioni Condominiali e Immobiliari
Assemblea ordinaria ed assemblea straordinaria. Differenze e competenza a convocarla. Il ruolo dell’amministratore e quello dei condomini.
05.03.2010 10:26
(03/03/2010)
di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce
Recita l’art. 66, primo e secondo comma, disp. att. c.c.:
“L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.”
La norma offre alcuni spunti di riflessione che vale la pena di approfondire.
Innanzitutto è necessario esaminare la distinzione, formale e sostanziale, tra assemblea ordinaria e straordinaria.
La prima deve essere convocata annualmente e le sue deliberazioni verteranno obbligatoriamente almeno sui seguenti argomenti: “1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale” (art. 1135 c.c.). Nulla vieta che possano essere inserite nell’ordine del giorno anche altre questioni delle quali si ritiene utile la trattazione.
La competenza a convocarla è solamente dell’amministratore, spettando ai condomini, come si vedrà nel prosieguo, una competenza, secondaria, a convocare l’assemblea straordinaria. Tuttavia, ciò non significa che i condomini non possano sollecitare, anche formalmente e per iscritto, la convocazione dell’assise annuale ordinaria. Tenendo conto, però, che la presentazione del rendiconto, consuntivo e preventivo, di gestione è atto di competenza esclusiva dell’amministratore, si comprende chiaramente come una simile iniziativa rischi di risultare vana se l’amministratore non vi dà seguito.
Più penetranti sono, invece, i poteri con riferimento all’assemblea straordinaria. Essa potrà essere convocata:
a)dall’amministratore, d’ufficio, ogni qual volta lo ritenga indispensabile;
b)sempre dall’amministratore, entro 10 giorni dalla richiesta presentata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (cioè 166 millesimi).
In questo caso, vale la pena precisarlo, è la convocazione che deve essere effettuata entro il termine dei 10 giorni e non anche l’assemblea. Per fare un esempio, se i condomini presentano richiesta di convocazione il primo giorno del mese, l’amministratore entro il decimo giorno dalla richiesta deve convocare l’assemblea che si potrà tenere, anche venti giorni dopo la domanda dei condomini. D’altra parte se tra la data della comunicazione dell’avviso e lo svolgimento dell’assembla devono trascorrere almeno 5 giorni, è inevitabile che il lasso di tempo indicato dal primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. (10 giorni per l’appunto) debba essere riferito al termine per convocare la riunione dei condomini. Laddove tale termine dovesse trascorrere invano i condomini hanno il potere di autoconvocarsi.
Nei casi di assemblea straordinaria richiesta dai comproprietari, pare logico che l’amministratore la debba convocare ponendo all’ordine del giorno gli argomenti di cui si è chiesto di discutere nella richiesta di convocazione oltre che, naturalmente, quelli che dovesse ritenere utile approfondire.
Per quanto non esista alcuna disposizione di legge che lo affermi, è naturale che se le questioni avanzate dai condomini nella richiesta di convocazione risultino essere palesemente illegittime o comunque esorbitanti dalla competenza dell’assemblea, l’amministratore possa rifiutarsi di inserirle nell’ordine del giorno o addirittura di convocare l’assise.
In assenza di amministratore, infine, ogni condomino può prendere l’iniziativa di convocare l’assemblea ordinaria e/o quella straordinaria.
“L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.”
La norma offre alcuni spunti di riflessione che vale la pena di approfondire.
Innanzitutto è necessario esaminare la distinzione, formale e sostanziale, tra assemblea ordinaria e straordinaria.
La prima deve essere convocata annualmente e le sue deliberazioni verteranno obbligatoriamente almeno sui seguenti argomenti: “1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale” (art. 1135 c.c.). Nulla vieta che possano essere inserite nell’ordine del giorno anche altre questioni delle quali si ritiene utile la trattazione.
La competenza a convocarla è solamente dell’amministratore, spettando ai condomini, come si vedrà nel prosieguo, una competenza, secondaria, a convocare l’assemblea straordinaria. Tuttavia, ciò non significa che i condomini non possano sollecitare, anche formalmente e per iscritto, la convocazione dell’assise annuale ordinaria. Tenendo conto, però, che la presentazione del rendiconto, consuntivo e preventivo, di gestione è atto di competenza esclusiva dell’amministratore, si comprende chiaramente come una simile iniziativa rischi di risultare vana se l’amministratore non vi dà seguito.
Più penetranti sono, invece, i poteri con riferimento all’assemblea straordinaria. Essa potrà essere convocata:
a)dall’amministratore, d’ufficio, ogni qual volta lo ritenga indispensabile;
b)sempre dall’amministratore, entro 10 giorni dalla richiesta presentata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (cioè 166 millesimi).
In questo caso, vale la pena precisarlo, è la convocazione che deve essere effettuata entro il termine dei 10 giorni e non anche l’assemblea. Per fare un esempio, se i condomini presentano richiesta di convocazione il primo giorno del mese, l’amministratore entro il decimo giorno dalla richiesta deve convocare l’assemblea che si potrà tenere, anche venti giorni dopo la domanda dei condomini. D’altra parte se tra la data della comunicazione dell’avviso e lo svolgimento dell’assembla devono trascorrere almeno 5 giorni, è inevitabile che il lasso di tempo indicato dal primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. (10 giorni per l’appunto) debba essere riferito al termine per convocare la riunione dei condomini. Laddove tale termine dovesse trascorrere invano i condomini hanno il potere di autoconvocarsi.
Nei casi di assemblea straordinaria richiesta dai comproprietari, pare logico che l’amministratore la debba convocare ponendo all’ordine del giorno gli argomenti di cui si è chiesto di discutere nella richiesta di convocazione oltre che, naturalmente, quelli che dovesse ritenere utile approfondire.
Per quanto non esista alcuna disposizione di legge che lo affermi, è naturale che se le questioni avanzate dai condomini nella richiesta di convocazione risultino essere palesemente illegittime o comunque esorbitanti dalla competenza dell’assemblea, l’amministratore possa rifiutarsi di inserirle nell’ordine del giorno o addirittura di convocare l’assise.
In assenza di amministratore, infine, ogni condomino può prendere l’iniziativa di convocare l’assemblea ordinaria e/o quella straordinaria.
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