Amministratore di condominio. L’individuazione del soggetto incaricato: le persone fisiche e le persone giuridiche

(25/05/2010) di Alessandro Gallucci,

Recita l’art. 1129, primo comma, c.c. :
 
“ Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
 
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea”.
 
In sostanza, solo nei condomini con almeno cinque partecipanti è necessario nominare un amministratore che, per costante giurisprudenza, è considerato come il mandatario dei condomini.
 
E’ cosa nota che, salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, non esistono particolari limiti soggettivi per ricoprire l’incarico di legale rappresentante dei condomini; sostanzialmente è sufficiente aver compiuto la maggiore età per essere nominato.
 
La complessità tecnica che porta con sé l’esecuzione dell’incarico, così come la sempre più crescente esigenza di affidare la gestione dell’immobile a persone d’esperienza e professionalmente valide, ha fatto si che nel corso del tempo si sia preferito, sempre più spesso, sostituire la figura del così detto amministratore interno con una persone che svolgono l’attività in modo continuativo ed organizzato: in sostanza con dei professionisti.
 
Fino alla metà degli anni novanta era pacifico che in seno alla giurisprudenza della Cassazione che solo una persona fisica potesse essere nominata amministratore di condominio.
 
La materia condominiale, si diceva, “ sembra presupporre necessariamente la figura dell'amministratore come persona fisica, come sembra che si possa evincere dal fatto che, in caso di richiesta di revoca dell'incarico da parte di un condominio qualora emergano sospetti di grave irregolarità, il controllo del tribunale sugli atti dell'amministratore viene esercitato - con la necessaria garanzia del contraddittorio - su fatti concretamente riferibili a singole persone fisiche; e, vertendosi in tema di responsabilità personale, l'amministratore non può sottrarsi richiamandosi a regole proprie di un'organizzazione sociale e presentando al giudice un soggetto che è semplice esecutore di direttive e rappresentante di interessi altrui.
 
Tale conclusione si impone proprio considerando che l'incarico ad amministrare va inquadrato nell'ambito del contratto di mandato, che è un istituto basato essenzialmente sulla fiducia” (Cass. 9 giugno 1994 n. 5608).
 
L’apertura non tardò ad arrivare. Sempre su finire dello stesso anno (il 1994) e sempre la Suprema Corte di Cassazione, affermò che “ che non esistono, nell'ambito del condominio, norme incompatibili con l'esistenza di una pluralità di amministratori, si tratta ulteriormente di accertare se la disciplina della società di persone, nella specie della società semplice, precluda a tale tipo di società di svolgere l'attività di amministratore di condominio” (Cass. 24 dicembre 1994 n. 11155).
 
Il vero e proprio Revirement giurisprudenziale, però, è arrivato solo nel 2006. Nella pronuncia n. 22840, i giudici di legittimità ebbero modo di affermare che " anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all'adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica” (così Cass. 24 ottobre 2006 n. 22840, in senso conf. Cass. 23 gennaio 2007 n. 1406).
 
Per concludere, quindi, ad oggi, salvo ulteriori stravolgimenti legislativo giurisprudenziali, non è azzardato affermare che qualunque persona, fisica o giuridica, possa essere nominata amministratore di condominio.
 
Solo la prassi applicativa potrà dirci se si renderanno opportuni interventi legislativi correttivi.
 

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Avv. Alessandro Gallucci